第二節(jié) 房地產(chǎn)交易資金支付與交割方式

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　考點(diǎn)一、房地產(chǎn)交易資金支付方式

　　(一)自有資金支付與貸款支付

　　1.自有資金支付

　　指買方以自有資金向賣方支付購(gòu)房款的方式(這里的自有資金是泛指不需要向銀行貸款的付款方式，并不一定是買方自己所有的資金，也可能存在向他人借款的情形)。

　　2.貸款支付

　　貸款支付主要用于房地產(chǎn)買賣中，指買方由于個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力暫時(shí)無(wú)法滿足向賣方支付足額購(gòu)房款，需要以銀行貸款方式，由銀行先行支付部分購(gòu)房款，以后買方再按貸款協(xié)議向銀行支付貸款本息的付款方式。

　　房地產(chǎn)買賣中常用的貸款方式是個(gè)人住房抵押貸款。

　　(二)一次性付款與分期付款

　　1.一次性付款

　　指房地產(chǎn)買賣中，買賣雙方約定支付價(jià)款的具體日期，買方在該日期向賣方一次性支付完所有價(jià)款的方式。

　　付款日期可約定為房屋交付使用之前、房屋交付之日，或房屋交付之后的特定某天。但賣方一般要求在房屋交付之前付清房款。

　　這種付款方式對(duì)買方來(lái)說(shuō)手續(xù)簡(jiǎn)便，房?jī)r(jià)折扣較高，對(duì)賣方來(lái)說(shuō)能盡快回籠資金。

　　一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、賣方信譽(yù)良好或者買賣雙方相互知悉的情況下。

　　2.分期付款

　　指買方在支付所購(gòu)買房地產(chǎn)的部分價(jià)款(首付款)后，根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款的付款方式。

　　(1)有貸款

　　首付款一般由雙方約定，但又受以下兩個(gè)因素的制約：

　　1)買方可以申請(qǐng)貸款的最高限額。

　　2)賣方對(duì)資金的要求。

　　這種付款方式適用于買方自有資金不足，但信用良好可取得貸款，同時(shí)賣方不急需資金，交易的房屋可用于抵押的情況。

　　對(duì)買方而言，采用這種付款方式減輕了當(dāng)前的資金壓力，但要付出貸款利息，且可能面臨未來(lái)利息上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)賣方而言，這種方式手續(xù)復(fù)雜，存在因買方貸款不被批準(zhǔn)而交易無(wú)法完成，或因銀行放款緩慢而資金難以快速回籠的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)無(wú)貸款

　　在分階段付款方式中，買方支付各款項(xiàng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)一般如下：

　　1)定金一般在房地產(chǎn)買賣合同簽訂當(dāng)日(或約定日)支付，約定日一般在房屋買賣合同備案之前;

　　2)首付款和第二期房款在買賣合同備案或貸款批準(zhǔn)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前支付;

　　3)尾款在房屋交驗(yàn)完或戶口遷出后支付。

　　(三)現(xiàn)金支付與轉(zhuǎn)賬支付

　　1.現(xiàn)金支付

　　指買方以現(xiàn)金形式支付購(gòu)房款的形式�，F(xiàn)金支付一般用于小額資金的結(jié)算。

　　2.轉(zhuǎn)賬支付

　　通過(guò)轉(zhuǎn)賬支付房地產(chǎn)交易資金要注意以下幾點(diǎn)：有些轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)要支付手續(xù)費(fèi);個(gè)人賬戶與單位賬戶之間轉(zhuǎn)賬，要按照銀行規(guī)定提供相應(yīng)證明;辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)要核對(duì)賬戶信息，完成轉(zhuǎn)賬后要保留轉(zhuǎn)賬憑證。

　　考點(diǎn)二、房地產(chǎn)交易資金交割方式

　　(一)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人自行交割

　　1.房地產(chǎn)交易當(dāng)事人自行交割

　　(1)含義：買方將交易資金直接支付給賣方或者轉(zhuǎn)賬到其賬戶。(政府部門(mén)資金監(jiān)管)

　　(2)自行交割的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)點(diǎn)：操作簡(jiǎn)單;

　　缺點(diǎn)：資金安全無(wú)任何保障及約束，風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　(3)自行交割的適用情形

　　新建商品房買賣交易資金，以及定金、押金、租金等小額錢(qián)款的交割;

　　在存量房買賣中，房屋產(chǎn)權(quán)清晰、不存在爭(zhēng)議，無(wú)查封、征收、違法違章、抵押、租賃等情形，確保能順利過(guò)戶， 且交易雙方對(duì)自行交割無(wú)異議;

　　在存量房買賣中，賣方為法人、其他組織，或交易雙方為親屬關(guān)系，對(duì)自行交割無(wú)異議。

　　(二)通過(guò)第三方專用賬戶劃轉(zhuǎn)

　　1.監(jiān)管有關(guān)規(guī)定。交易當(dāng)事人和可以通過(guò)合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約定條件劃轉(zhuǎn)交易資金。

　　2.監(jiān)管模式：政府監(jiān)管;商業(yè)銀行監(jiān)管;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)監(jiān)管。

　　3.交易資金監(jiān)管的范圍和期限：交易資金的監(jiān)管期限為交易資金存入監(jiān)管專用賬戶起至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)頒發(fā)止。

　　4.交易資金監(jiān)管的作用：保障交易安全;規(guī)范交易流程;提高交易效率;規(guī)范市場(chǎng)秩序。

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