第六章 房地產(chǎn)交易資金結(jié)算

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)交易資金的類型

本章練習 知識點講解

　　考點一、交易價款

　　1.房地產(chǎn)買賣價款

　　房款可以按套計價，也可以按面積計價。存量房買賣一般按套標價，即直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款;新建商品房銷售則一般按面積計價，即約定每平方米的售價為多少元，然后用單價乘以相應的面積來計算購買房屋所需支付的價款。

　　按面積計價的，要注意面積的內(nèi)涵，是按套內(nèi)建筑面積計價還是按建筑面積計價。按套內(nèi)建筑面積計價的，應注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　期房銷售中，簽訂合同時約定的面積和實際交付時的面積可能不一致，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同中，對于面積誤差處理有約定的按約定處理，未約定的，按以下原則處理：

　　(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，即多退少補。購房者因此要求解除合同的，法院不予支持。

　　(2)面積誤差比絕對值超出3%，購房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院應予支持。

　　(3)面積誤差比絕對值超出3%，購房者不要求解除合同，愿意繼續(xù)履行合同的，房屋實際面積大于合同約定面積，在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由購房者按約定的價格補足;超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔，所有權(quán)歸購房者;房屋實際面積小于合同約定面積，面積誤差比在﹣3%以內(nèi)(含﹣3%)部分的房價款及利息，由開發(fā)企業(yè)返還購房者，面積誤差比超過﹣3%部分的房價款，由開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。

　　2.房地產(chǎn)租金

　　居住類房地產(chǎn)的租金一般按套計價，商業(yè)類房地產(chǎn)的租金一般按面積計價。

　　考點二、定金

　　1.定金是合同當事人在合同訂立時或債務履行前，為保證合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方約定，由一方當事人按合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的錢款。

　　2.定金的作用是擔保合同的履行，擔保性是其根本性質(zhì)。如果合同按約定履行，定金應抵作價款或者收回;如果給付定金的一方違約，則無權(quán)要求返還定金;如果收取定金的一方違約，則應當雙倍返還定金。

　　3.《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的(購房款、合同租金)的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。

　　考點三、押金

　　1.押金是一方當事人為保證自己的行為不會給對方利益造成損害，如造成損害，可以此費用抵扣相關(guān)利益損失的錢款。押金也具有擔保性質(zhì)。

　　2.房屋租賃押金擔保范圍：承租人對租賃房屋內(nèi)的設(shè)施(如家具家電等)恰當使用、及時支付正常使用所產(chǎn)生的費用(如水、電、燃氣等費用)和按時支付租金的保障、承租人在房屋使用過程中有損毀房屋、附屬設(shè)施、家具家電等行為。

　　考點四、其他錢款

　　1.訂金

　　(1)訂金是在房地產(chǎn)交易實踐中產(chǎn)生的一個用語，不是一個規(guī)范的法律概念。房地產(chǎn)交易中的訂金是指買方或者承租方在交易合同訂立前，為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款。類似的款項還有意向金、誠意金、訂約金。

　　訂金、意向金等的性質(zhì)不同于定金，不具有擔保性。

　　(2)訂金與預付款的區(qū)別。

　　訂金是在交易合同簽訂前交納的，而預付款是在交易合同訂立后按約定支付的。

　　預付款是主合同的重要組成部分，必須以合同的生效為前提。

　　2.違約金

　　(1)違約金是指按照當事人的約定或者法律規(guī)定，一方當事人違約的，違約方應向守約方支付的錢款。

　　違約金具有擔保債務履行的作用，又具有懲罰違約方和補償無過錯方所受損失的效果，具有補償性和懲罰性。

　　(2)但違約金與定金不能并用，一方違約時，守約方有權(quán)選擇依據(jù)定金條款或違約金條款而索取賠償。

　　約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以適當減少。

　　3.保證金

　　(1)保證金，是指合同當事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方或提存于第三人的錢款。

　　(2)在一方出現(xiàn)違約行為，且該違約行為屬于雙方當事人約定的保證金的適用范圍時，則守約一方當事人可依雙方的約定，扣除部分或全部保證金。

　　4.能源使用費等其他費用

　　在房屋租賃活動中，承租方在房屋使用過程中還會發(fā)生對于房屋內(nèi)設(shè)施損耗、水、電、燃氣等正常及非正常使用發(fā)生的租金以外的費用，這些費用要和出租人提前約定好由誰承擔，以免發(fā)生糾紛。

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