第三節(jié) 代擬房屋租賃合同

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　考點(diǎn)一、合同簽訂前的準(zhǔn)備工作

　　1.實(shí)地查看和如實(shí)介紹房屋使用狀況;

　　2.提示雙方注意房屋設(shè)施設(shè)備狀況;

　　3.解釋有關(guān)房屋租賃的主要規(guī)定和特別規(guī)定。租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年;

　　4.推薦租賃合同文本。為避免經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員牽扯到當(dāng)事人的糾紛中去，應(yīng)選擇使用示范合同文本。

　　考點(diǎn)二、房屋租賃合同的擬定

　　1.房屋租賃合同的主要條款

　　按照規(guī)定，房屋租賃合同一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所。

　　(2)房屋的坐落。

　　(3)出租房屋的戶(套)型、面積(明確是使用面積或者是建筑面積)、結(jié)構(gòu)。

　　(4)附屬設(shè)施設(shè)備、家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。

　　(5)房屋租金及支付方式和押金數(shù)額、押金支付方式。

　　(6)租賃用途和房屋使用要求。

　　(7)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。

　　(8)租賃期限。

　　(9)房屋維修責(zé)任。

　　(10)物業(yè)管理、水、電、燃?xì)�、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等相關(guān)費(fèi)用的繳納。

　　(11)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決辦法。

　　(12)其他約定。

　　2.指導(dǎo)當(dāng)事人選用和填寫合同

　　如果選用政府有關(guān)部門制訂的示范合同文本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，引導(dǎo)當(dāng)事人正確理解合同條款，并指導(dǎo)當(dāng)事人填寫空白條款。

　　如果選用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)制訂的租賃合同，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對(duì)雙方予以說明，并提醒雙方注意其中有關(guān)權(quán)利義務(wù)條款的約定，特別應(yīng)注意向當(dāng)事人解釋承擔(dān)責(zé)任的條款。對(duì)易產(chǎn)生爭(zhēng)議的合同條款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)事先解釋清楚。

　　考點(diǎn)三、房屋租賃合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1.租賃合同效力的提示。同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，按下列順序確定履行合同的承租人：

　　(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

　　(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

　　(3)合同成立在先的。

　　2.租賃押金的支付與押金作用的說明;

　　3.裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備處理的約定;

　　4.租金交付方式的說明;

　　5.維修責(zé)任的約定。如沒有特別的約定，維修責(zé)任通常由出租人承擔(dān);

　　6.稅費(fèi)責(zé)任的約定。納稅是出租人的義務(wù);

　　7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用繳納的約定。通常水、電、燃?xì)�、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用均是承租人繳納的;

　　8.轉(zhuǎn)租約定的提示。沒有約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人不能轉(zhuǎn)租;

　　9.安全責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任提示。房屋和設(shè)施設(shè)備正常使用下的風(fēng)險(xiǎn)一般由出租人承擔(dān)，非正常使用下的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承租人承擔(dān);

　　10.租賃合同終止時(shí)的責(zé)任約定;

　　11.補(bǔ)充協(xié)議的簽章;

　　12.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的提示。下列情況下，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法院不予保護(hù)：

　　(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

　　(2)出租人將房屋出賣給近親屬的;

　　(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

　　(4)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　13.租賃房屋安全和群租風(fēng)險(xiǎn)。出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人居住;

　　14.約定房屋征收時(shí)的處理辦法;

　　15.租賃期限屆滿的約定。如果租賃期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但承租人繼續(xù)居住或者使用房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期。

　　考點(diǎn)四、合同的核對(duì)與保管

　　為避免將來產(chǎn)生爭(zhēng)議，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核對(duì)合同的條款，保證每一份合同條款的一致性。如果是網(wǎng)上備案，需要注意紙質(zhì)合同和網(wǎng)簽合同的一致性，并核對(duì)無誤后留存一份紙質(zhì)合同存檔備查。

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