第二節(jié) 代擬新建商品房買賣合同

本章練習(xí) 知識點講解

　　考點一、合同簽約前的準(zhǔn)備

　　1.向買方披露與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系;

　　2.介紹商品房項目的主要情況及物業(yè)管理情況;

　　3.提供項目查詢服務(wù);

　　4.說明認(rèn)購協(xié)議書或者意向書的作用(定金);

　　5.推薦買賣合同文本(統(tǒng)一的示范文本);

　　6.解釋商品房銷售的法律規(guī)定。按照規(guī)定，購買的商品房項目如果是尚未竣工的，應(yīng)具有商品房預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證，其簽訂的買賣合同無效。

　　考點二、簽訂新建商品房買賣合同

　　按照規(guī)定，預(yù)售的項目是未通過竣工驗收的，應(yīng)簽訂商品房買賣(預(yù)售)合同�，F(xiàn)售的項目是已經(jīng)通過竣工驗收的，應(yīng)簽訂的是商品房買賣(現(xiàn)售)合同。

　　1.商品房預(yù)售、現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立書面商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

　　(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。

　　(2)商品房基本狀況。

　　(3)商品房的銷售方式。

　　(4)商品房價款的確定方式及單價、總價款、付款條件、付款方式、付款時間。

　　(5)交付使用條件及日期。

　　(6)裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。

　　(7)供水、供電、供熱、燃?xì)�、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。

　　(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　(9)面積差異的處理方式。

　　(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。

　　(11)解決爭議的方法。

　　(12)違約責(zé)任。

　　(13)雙方約定的其他事項。

　　考點三、新建商品房買賣合同簽訂中的風(fēng)險防范

　　1.商品房買賣(預(yù)售)合同風(fēng)險預(yù)防

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代理方的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要特別注意，在商品房銷售合同簽章時，不僅需要預(yù)售方在合同上蓋開發(fā)企業(yè)的公章，還需要有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法定代表人的簽字(章)。

　　(1)土地與開發(fā)情況說明;

　　(2)房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn);

　　(3)宣傳資料與廣告明示內(nèi)容寫入合同，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)告知買方保存好售樓書及有關(guān)的銷售廣告;

　　(4)面積誤差條款的約定。作為預(yù)售房，在簽訂預(yù)售合同的時候，其銷售的面積是預(yù)測的，最后結(jié)算的面積是以房地產(chǎn)權(quán)屬證書所記載的面積為準(zhǔn)，而房地產(chǎn)權(quán)屬證書所記載的面積則為實測面積;

　　(5)合同備案的約定;

　　(6)相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與前期物業(yè)管理的約定;

　　(7)交付和保修及風(fēng)險責(zé)任的約定;

　　(8)定金罰則的提示;

　　(9)合同附件和補(bǔ)充條款的說明。所有補(bǔ)充條款需要雙方當(dāng)事人同意并蓋章，經(jīng)紀(jì)人員在簽約時應(yīng)當(dāng)提示當(dāng)事人如有合同中附有圖紙的，均需要雙方簽字并且蓋騎縫章。

　　2.商品房買賣(現(xiàn)售)合同簽訂中的風(fēng)險防范

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在代理銷售已經(jīng)通過竣工驗收的商品房時，應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

　　(1)確認(rèn)開發(fā)企業(yè)是否已將建成的商品房出租或者已作他用;

　　(2)定金罰則的說明;

　　(3)廣告宣傳與合同責(zé)任的約定;

　　(4)面積條款的確定;

　　(5)竣工驗收資料及交付“兩書”的提示;

　　(6)配套設(shè)施設(shè)備的交付約定;

　　(7)產(chǎn)權(quán)過戶的提示;

　　(8)相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)說明;

　　(9)物業(yè)管理的說明;

　　(10)圖紙交付與合同附件的約定;

　　(11)交付驗收的提示;

　　(12)風(fēng)險責(zé)任的約定;

　　(13)補(bǔ)充條款的簽章。

　　3.商品房買賣合同的核對與保管

　　如各協(xié)議或文本有內(nèi)容不一致的，以最終作為正式買賣合同的文本為準(zhǔn)。

　　特別是注意網(wǎng)簽上傳的合同和紙質(zhì)合同的一致性。為防止將來產(chǎn)生合同爭議，作為專門代擬合同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要保管一份核對無誤的紙質(zhì)合同存檔備查。

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