第五章 房地產(chǎn)交易合同代擬

　　第一節(jié) 代擬存量房買賣合同

本章練習(xí) 知識點講解

　　考點一、簽約材料準(zhǔn)備

　　1.準(zhǔn)備簽約材料

　　在正式簽訂買賣合同前，經(jīng)紀人員需要告知買賣雙方準(zhǔn)備好簽約所需的材料如下：

　　(1)買賣雙方有效身份證明;

　　(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件;

　　(3)央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等特殊房屋，需提供上市審批表以及物業(yè)服務(wù)費、供暖費等相關(guān)費用結(jié)清證明;

　　(4)房地產(chǎn)共有的，需要提供其他共有人同意出售的證明;

　　(5)賣方買入房產(chǎn)的發(fā)票證明和租賃情況說明，以便于測算稅款;

　　(6)可交易主體資格證明，如買賣雙方是否屬于限購、限售的對象及其他限制交易的情況(如失信被執(zhí)行人)。

　　2.推薦合同文本

　　(1)示范合同文本

　　經(jīng)紀人員應(yīng)該首先推薦買賣雙方使用行業(yè)主管部門制定的示范合同文本。

　　(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的合同文本

　　依照法律規(guī)定，合同中的一方使用自己制作的合同文本時，一旦有爭議，將對制作合同方不利。

　　(3)買賣雙方自擬或者委托經(jīng)紀人員、律師擬定合同

　　這種情況實踐中不多見。

　　3.提示合同當(dāng)事人主體資格

　　當(dāng)事人具有完全民事行為能力簽訂的合同才具有法律效力，否則，買賣雙方應(yīng)該依法委托代理人，并需要辦理合法的委托手續(xù)等。

　　一般情況下，沒有特別約定，合同自雙方當(dāng)事人簽字蓋章時生效。

　　如果需要網(wǎng)簽備案，需告知當(dāng)事人必須辦理合同網(wǎng)簽手續(xù)。

　　4.解釋國家和地方有關(guān)法律、規(guī)定和政策

　　重大誤解、欺詐、脅迫使對方違背真實意愿實施的行為，可以申請撤銷;一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷力，致使民事法律作為成立時顯失公平，可以申請撤銷;違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定(效力性)、違背公序良俗、惡意串通，損害他人合法權(quán)益的行為無效。

　　(補充說明)《合同法》規(guī)定了發(fā)生如下情況，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

　　(1)因重大誤解訂立的。

　　(2)在訂立合同時顯失公平的。

　　(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。

　　受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。 當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。

　　(補充說明)《合同法》規(guī)定了五種情況下簽訂的合同無效：

　　(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。

　　(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。

　　(3)以合法形式掩蓋非法目的。

　　(4)損害社會公共利益。

　　(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　考點二、存量房買賣合同的擬定

　　1.存量房買賣合同的主要條款

　　(1)依據(jù)《合同法》的規(guī)定，具體到存量房買賣合同中，應(yīng)包括的主要條款是：

　　(2)雙方當(dāng)事人名稱或者姓名。

　　(3)房屋的所有權(quán)性質(zhì)及房地產(chǎn)權(quán)屬證書的基本情況。

　　(4)房屋的坐落、權(quán)利狀況。

　　(5)土地使用權(quán)性質(zhì)、土地用途、土地使用權(quán)剩余年限。

　　(6)房屋具體情況：如面積、戶型、結(jié)構(gòu)等。

　　(7)房屋的成交方式及房屋的計價方式，房屋的總價和單價。

　　(8)房款交付時間、地點、交付方式及資金監(jiān)管情況。

　　(9)房屋交付時間和交付方式及后續(xù)問題的約定等。

　　(10)違約應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　(11)有關(guān)交易的特別約定(如稅費的承擔(dān))。

　　(12)免責(zé)條款。

　　(13)糾紛的解決方式。

　　(14)合同附件(如附圖、物業(yè)管理、附屬設(shè)施設(shè)備)。

　　補充協(xié)議(或者補充條款)。

　　(15)簽章。

　　(16)簽約時間、地點。

　　2.指導(dǎo)填寫并擬定合同重要條款

　　(1)買賣雙方需要填寫真實的身份信息，如應(yīng)要求購房人確認或承諾有購房、售房資格。

　　(2)寫清房地產(chǎn)坐落與四至。除說明小區(qū)名稱外，一定要注明房地產(chǎn)權(quán)屬證書上的門牌號，因為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是以公安門牌號作為依據(jù)的，通常房地產(chǎn)權(quán)屬證書上的坐落就是公安門牌號。如果發(fā)現(xiàn)戶口簿上的門牌號和房地產(chǎn)權(quán)屬證書不一致的，需要去公安部門和房地產(chǎn)管理部門查清楚，以免過戶時或者將來遷移戶口產(chǎn)生問題。

　　(3)用規(guī)范的語言標(biāo)明房屋的結(jié)構(gòu)和戶型。如果是另外附單寫明的，最好附在合同后，并由雙方當(dāng)事人簽字確認。

　　(4)有關(guān)房地產(chǎn)價格的約定必須明確。寫明按什么方式或者標(biāo)準(zhǔn)作為計價依據(jù)、房屋的單價及總價，寫明稅費、裝修或者附屬設(shè)施設(shè)備折價、專項維修資金等是否包含在房價中，車庫、閣樓、地下室等如何計價(如是否無償贈送或者優(yōu)惠出售等)。

　　(5)詳細說明房屋裝修狀況，特別是合同中須寫明是否包含固定設(shè)施和家具。如果包含在內(nèi)，最好列一清單作為合同附件，以后發(fā)生爭議時可以作為處理依據(jù)。也可以在買賣雙方都認可的情況下拍照留存。

　　(6)約定買賣雙方履行義務(wù)的時限，如具體的交付房款、房屋的時間。涉及貸款的，經(jīng)紀人員需提醒雙方對于貸款的條件和具體時間進行明確約定，特別是需要約定因各種原因?qū)е沦J款失敗時的處理辦法。

　　考點三、存量房買賣合同簽訂中的風(fēng)險防范

　　1.法律責(zé)任提示：在簽訂合同時，應(yīng)重點提示當(dāng)事人各自的義務(wù)和責(zé)任;

　　2.定金條款和定金罰則提示：根據(jù)我國法律規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。實際交付定金改變了約定的定金數(shù)額的，以改變后的定金數(shù)額為準(zhǔn);

　　3.補充協(xié)議簽章的提示：在空白處注明“以下空白”字樣或打叉劃掉，如果合同的某些條款經(jīng)雙方同意進行涂改，則所有涂改之處也需雙方簽字確認;

　　4.相關(guān)圖紙與附件的確認：經(jīng)紀人員需要提示，根據(jù)原房屋來源的不同，房屋的相關(guān)圖紙如平面圖、戶型圖、管線圖等應(yīng)附在合同內(nèi)，這樣便于交付后的使用和維護;

　　5.產(chǎn)權(quán)過戶與費用結(jié)算的提示：房屋交付有兩層含義：

　　一是實物交付，即房屋交付給買方;

　　二是權(quán)利交付，即將所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方名下;

　　6.交付風(fēng)險與責(zé)任提示(戶口遷移，尾款);

　　7.裝修處理及附屬設(shè)施設(shè)備的處理(固定與非固定設(shè)施);

　　8.權(quán)利瑕疵的說明：賣方的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指房屋賣方擔(dān)保其出賣的房屋所有權(quán)完全轉(zhuǎn)移于買方，其他人不能對房屋主張任何權(quán)利，即賣方需要保證其出賣的房屋不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛(房屋是否已出租);

　　9.稅費承擔(dān)方式的說明(避稅條款?);

　　10.爭議處理方式的選擇： 目前示范合同中大多規(guī)定有非訴訟方式(如協(xié)商、調(diào)解、仲裁)和訴訟(法院起訴)方式供當(dāng)事人選用。

　　考點四、合同的核對與保管

　　需要特別注意的是，不論簽有多少份合同，每份合同都應(yīng)該內(nèi)容一致，而且每一份合同均需要當(dāng)事人簽字(章)，當(dāng)事人未簽章的合同是無效的。

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