第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的簽訂流程

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　考點(diǎn)一、書(shū)面告知委托人有關(guān)事項(xiàng)

　　1.委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間

　　4.是否與委托人或第三方存在利害關(guān)系;

　　5.委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格

　　6.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　7.房屋交易涉及的稅費(fèi)

　　8.交易資金交付

　　9.其他服務(wù)相關(guān)事項(xiàng)

　　考點(diǎn)二、查看委托人的有關(guān)證明

　　1.查看委托人身份證明

　　作為委托人，首先應(yīng)具有完全民事行為能力。

　　對(duì)于自然人，完全民事行為能力人是指18周歲以上可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)的公民，或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的公民。無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理委托。

　　對(duì)于法人和其他組織，應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、登記證書(shū)或組織機(jī)構(gòu)代碼證等。

　　2.查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬證明

　　對(duì)于出售或出租委托，除了查看委托人的身份證明，還應(yīng)查看出售或出租房屋的產(chǎn)權(quán)證明，并通過(guò)實(shí)地查看房屋，編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。

　　為了避免房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵造成的交易風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要按照房地產(chǎn)交易管理部門(mén)規(guī)定的產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)辦法，查詢委托房地產(chǎn)的權(quán)利狀況，是否具備交易條件。包括權(quán)利類型、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封、是否為共有房屋等。

　　3.查看其他證明文件

　　對(duì)于一些特殊房屋出售或出租委托，還要提醒委托人提供相關(guān)證明文件：

　　(1)共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的書(shū)面證明或委托書(shū)。

　　(2)如果出售委托人是國(guó)有企業(yè)或集體企業(yè)，需要取得國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或者職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件;如果是公司產(chǎn)權(quán)的房屋，需要公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。

　　考點(diǎn)三、洽談?dòng)嘘P(guān)事項(xiàng)

　　1.服務(wù)內(nèi)容

　　按照服務(wù)性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)項(xiàng)目可分為基本服務(wù)和延伸服務(wù)。

　　2.服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)

　　基本服務(wù)完成的標(biāo)志是房地產(chǎn)交易合同簽訂。

　　代辦服務(wù)完成的節(jié)點(diǎn)是代辦手續(xù)辦理完畢。

　　收費(fèi)應(yīng)分開(kāi)

　　3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用支付時(shí)間

　　目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的醒目位置公示價(jià)目表。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

　　目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的支付時(shí)點(diǎn)通常為房地產(chǎn)交易合同簽訂之時(shí)。

　　考點(diǎn)四、簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

　　1.準(zhǔn)備書(shū)面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)以書(shū)面形式簽訂，書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

　　2.向委托人解釋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同條款并填寫(xiě)合同

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要逐條向委托人解釋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的條款，耐心解答委托人提出的問(wèn)題。根據(jù)雙方協(xié)商情況，逐步填寫(xiě)合同內(nèi)容，并由委托人確認(rèn)是否符合委托人的真實(shí)意思表示。

　　3.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽字、蓋章

　　協(xié)商一致的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)蓋章、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽字、委托人簽名方可生效。

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