第二章 房地產(chǎn)交易信息搜集、管理與利用

　　第一節(jié) 房源信息的搜集、管理與利用

本章練習(xí) 知識點(diǎn)講解

　　考點(diǎn)一、房源

　　在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中一宗房地產(chǎn)要成為房源，必須具備下列兩個(gè)條件：

　　(1)可依法在市場上進(jìn)行交易，即能夠出租、轉(zhuǎn)讓或抵押。不得出租、轉(zhuǎn)讓和抵押的房屋不能成為房源。

　　(2)房屋權(quán)利人有交易的意愿，并采取了委托行動。若房屋權(quán)利人所持有的房屋僅用于自住，并無交易意愿，則該房屋就不能成為房源;若房屋權(quán)利人有交易意愿，但未采取委托行動，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員無從知悉該房屋的所在， 這樣的房屋也不能成為房源。

　　1.房源的屬性

　　(1)物理屬性：房屋自身及周邊環(huán)境的物理狀態(tài);

　　(2)法律屬性：主要包括房源的合法用途及其權(quán)屬狀況;

　　(3)心理屬性：委托人在委托過程中的心理狀態(tài)，這種心理狀態(tài)往往會隨著時(shí)間的推移而變化，從而對房源的一些要素如掛牌價(jià)格產(chǎn)生影響。

　　2.房源信息

　　房源信息通常是指與委托出售(或出租)房屋相關(guān)的信息，一個(gè)有效的房源信息包括房地產(chǎn)權(quán)利人的信息、房地產(chǎn)狀況、 掛牌要求等基本要素。

　　(1)房地產(chǎn)權(quán)利人信息;

　　(2)房地產(chǎn)狀況，房地產(chǎn)狀況包括房屋的實(shí)物狀況、產(chǎn)權(quán) 狀況、區(qū)位狀況和物業(yè)管理狀況等;

　　(3)掛牌要求，掛牌要求則主要包括委托人確定的出售或出租價(jià)格，以及交房日期、稅費(fèi)支付方式等。

　　考點(diǎn)二、房源信息搜集的渠道和方法

　　1.門店接待獲取

　　門店接待是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員比較傳統(tǒng)的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。門店接待，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開設(shè)的門店，接受房地產(chǎn)權(quán)利人委托，獲得房源信息的方式。

　　2.利用媒體獲取

　　隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展，媒體中的網(wǎng)絡(luò)媒體成為房源獲取中的重要渠道。

　　3.電話接聽獲取

　　可以分為電話接待和致電客戶獲取兩類。

　　4.通過熟人推薦獲取

　　熟人推薦現(xiàn)在越來越受到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的重視。

　　5.社區(qū)維護(hù)獲取

　　對于擁有較多優(yōu)質(zhì)房源的大型住宅社區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)重視這一獲取方式的運(yùn)用。

　　6.聯(lián)系有關(guān)單位獲取

　　有關(guān)單位指的是擁有大量房地產(chǎn)的單位，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、大型企事業(yè)單位、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等。

　　考點(diǎn)三、房源信息的管理

　　(一)房源信息的整理

　　1.房源信息的分類

　　(1)如按房地產(chǎn)的使用目的的不同分為住宅與商業(yè)房源;

　　(2)按交易目的的不同分為個(gè)人出租與個(gè)人出售的房源;

　　(3)按房地產(chǎn)價(jià)格的不同分為，如50萬元以下的房源、50~150萬元房源以及150元以上的房源;

　　(4)按房地產(chǎn)的特點(diǎn)的不同劃分為地鐵房、次新房等。

　　2.房源信息的記錄和存儲

　　(1)紙張載體，目前只有小型單店式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還采用這種方式管理房源信息;

　　(2)計(jì)算機(jī)，比“紙張載體”效率高，對于計(jì)算機(jī)聯(lián)機(jī)系統(tǒng)而言，在信息共享方面存在較大的不足;

　　(3)計(jì)算機(jī)聯(lián)機(jī)系統(tǒng)，目前許多大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所采用的房源信息處理方式，具有超大容量的信息存儲、自動化的信息處理和快速傳輸?shù)忍匦浴?/P>

　　(二)房源信息的共享

　　房源信息的共享形式目前主要有私盤制、公盤制兩種模式。

　　(三)房源信息的維護(hù)與更新

　　(1)周期性訪問;

　　將房源按照銷售(出租)的難易度分為四個(gè)等級，并針對不同等級的房源制定不同的訪問計(jì)劃與訪問期限。

　　房源跟進(jìn)劃分等級表

　　(2)訪問信息累積;

　　(3)房源狀態(tài)的更新;

　　房源狀態(tài)分為有效、定金、簽約、無效四種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要根據(jù)每一次的房源帶看結(jié)果及房源的買賣(租賃)交易進(jìn)程，錄入相應(yīng)的房源狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)房源信息的及時(shí)更新與循環(huán)利用。

　　考點(diǎn)四、房源信息發(fā)布

　　(一)存量房房源信息發(fā)布的相關(guān)要求與渠道

　　1.存量房房源信息發(fā)布的要求如下：

　　存量房房源信息發(fā)布的基本要求是房源信息要全面和真實(shí)。

　　(1)依法可以租售：要求房源是依法可以出租或者出售的房屋，并達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的出租或者出售的條件;

　　(2)租售意思真實(shí)：委托人有權(quán)出租或者出售的房地產(chǎn);經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要獲得委托人的書面出售或出租委托公證;

　　(3)房屋狀況真實(shí);

　　(4)租售價(jià)格真實(shí);

　　(5)租售狀態(tài)真實(shí)。(有效房源)

　　2.存量房房源信息發(fā)布的渠道