第二節(jié) 存量房買(mǎi)賣(mài)居間業(yè)務(wù)流程

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　考點(diǎn)一、接受委托階段

　　(一)搜集房地產(chǎn)交易信息

　　房地產(chǎn)交易信息包括房源信息、客源信息和價(jià)格信息。信息搜集是做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的前提，在賣(mài)方市場(chǎng)(供不應(yīng)求，賣(mài)方占優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng))上，房源信息的搜集尤為重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要掌握房源、客源開(kāi)發(fā)的方法。

　　(二)客戶(hù)接待

　　1.賣(mài)方客戶(hù)接待

　　接待賣(mài)方客戶(hù)的基本流程如下：

　　(1)主體身份識(shí)別：為辨別委托人是否有權(quán)利處置房屋，需辨識(shí)其身份，包括是否是房屋所有權(quán)人，是否具有民事行為能力等;

　　(2)了解房屋本身的權(quán)利狀況;

　　(3)了解賣(mài)房的原因和資金要求;

　　(4)告知必要委托事項(xiàng);

　　(5)告知委托人近期類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)格，協(xié)助委托人初步確定房屋掛牌價(jià)格。

　　需要查看或提醒委托人準(zhǔn)備下列材料：

　　(1)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)原件;

　　(2)房屋所有權(quán)人的身份證明原件;

　　(3)共有產(chǎn)權(quán)人同意出售證明;

　　(4)受托人身份證明原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)。

　　2.買(mǎi)房客戶(hù)接待

　　接待買(mǎi)房客戶(hù)的基本流程如下：

　　(1)核實(shí)買(mǎi)方的主體資格;

　　(2)溝通購(gòu)房屋需求;

　　(3)詢(xún)問(wèn)購(gòu)房預(yù)算;

　　(4)告知房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn);

　　(5)告知經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間;

　　(6)告知擬購(gòu)房屋的市場(chǎng)信息，提出建議;

　　(三)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

　　在確定賣(mài)方有權(quán)出售房屋，且委托出售的房屋具備出售條件后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)盡快與賣(mài)方簽署房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

　　接待買(mǎi)方客戶(hù)且了解其需求后，與買(mǎi)方簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。

　　為了確保經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的安全性，應(yīng)盡量說(shuō)服客戶(hù)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。(第三章專(zhuān)門(mén)介紹)

　　考點(diǎn)二、調(diào)查推廣階段

　　(一)信息核驗(yàn)

　　對(duì)賣(mài)房委托而言，信息核驗(yàn)是對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行核驗(yàn)(查明是否有抵押、查封、及其他限制出售的情形);

　　對(duì)買(mǎi)房委托而言，是對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房資格進(jìn)行核驗(yàn)，在有限購(gòu)的城市，需要到房地產(chǎn)主管部門(mén)查詢(xún)購(gòu)房人的家庭擁有的住房數(shù)量，每個(gè)城市的要求有所不同，要根據(jù)當(dāng)?shù)匾�求做好核�?yàn)。

　　(二)房屋實(shí)地查看

　　重點(diǎn)了解房屋的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和物業(yè)管理狀況。

　　(三)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)

　　產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)和實(shí)地查看得到的信息，要做好記錄，并據(jù)此編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，讓賣(mài)方簽字確認(rèn)。

　　(四)發(fā)布房源信息

　　發(fā)布房源信息要真實(shí)，符合依法可以租售、租售意思真實(shí)、房屋狀況真實(shí)、租售價(jià)格真實(shí)、租售狀態(tài)真實(shí)等。發(fā)布房源信息的渠道包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店、網(wǎng)站、專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)等。發(fā)布房源信息要遵循國(guó)家有關(guān)廣告發(fā)布的法律要求。

　　房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：

　　(1)升值或者投資回報(bào)的承諾;

　　(2)以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置;

　　(3)違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定;

　　(4)對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

　　考點(diǎn)三、匹配帶看階段

　　(一)信息配對(duì)及約看

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要對(duì)房源信息和客源信息進(jìn)行匹配，為買(mǎi)方推薦合適的房源。經(jīng)紀(jì)人員要與買(mǎi)賣(mài)雙方提前約定看房時(shí)間，帶好相關(guān)資料。

　　(二)帶客看房及回訪

　　帶看時(shí)，要按照房屋狀況說(shuō)明書(shū)向買(mǎi)方介紹房屋的基本情況及優(yōu)缺點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須向買(mǎi)方一次性書(shū)面告知房屋的基本情況。(包括有利與不利的情況)

　　考點(diǎn)四、洽談簽約階段

　　(一)撮合交易雙方

　　如果帶看結(jié)果滿(mǎn)意，經(jīng)紀(jì)人員要再次核查房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，確認(rèn)房屋是否可以交易，再次確認(rèn)買(mǎi)方是否具備購(gòu)房資格及了解其征信狀況，預(yù)判買(mǎi)方的貸款資質(zhì)。核實(shí)無(wú)誤，經(jīng)紀(jì)人員協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商價(jià)格，直至買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一致。

　　(二)協(xié)助簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

　　合同簽訂前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要做到以下事項(xiàng)：

　　1.告知買(mǎi)賣(mài)雙方簽約的注意事項(xiàng);

　　2.查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及其買(mǎi)賣(mài)雙方的相關(guān)證件;

　　3.為買(mǎi)賣(mài)雙方詳細(xì)講解合同條款，重點(diǎn)講解雙方的權(quán)利義務(wù)、違約條款、違約金、付款方式等條款。

　　考點(diǎn)五、結(jié)算交驗(yàn)階段

　　(一)傭金及交易資金結(jié)算

　　傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)得的報(bào)酬，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就可以按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的約定收取傭金。

　　如果賣(mài)方需要辦理抵押貸款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要告知買(mǎi)賣(mài)雙方貸款辦理的流程及要求，如經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定由經(jīng)紀(jì)人員代辦的，要按合同約定辦理，如房屋在出售前已設(shè)定抵押，要先行辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。

　　(二)繳稅及辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

　　資金監(jiān)管及貸款獲得批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方到稅務(wù)部門(mén)繳納稅費(fèi)，到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。登記部門(mén)向買(mǎi)方發(fā)放新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，大部分交易資金(一般是除尾款外的全部?jī)r(jià)款)可劃到賣(mài)方賬戶(hù)。

　　(三)房屋交驗(yàn)

　　賣(mài)方收到交易資金后，依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間向買(mǎi)方交付房屋。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要協(xié)助買(mǎi)方對(duì)房屋內(nèi)部進(jìn)行查驗(yàn)，包括房屋內(nèi)部是否完好，贈(zèng)送的裝修、家具是否齊全等;協(xié)助結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水、電、燃?xì)�、電�?huà)費(fèi)、維修基金等費(fèi)用;協(xié)助完成燃?xì)狻⒂芯�(xiàn)電視等過(guò)戶(hù)手續(xù);協(xié)助買(mǎi)方點(diǎn)收鑰匙，并讓買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋交接單上簽字確認(rèn)。

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