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2020房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試輔導(dǎo)：不動(dòng)產(chǎn)登記概述

來源：考試網(wǎng) [2020年8月31日] 【大中小】

　　不動(dòng)產(chǎn)登記概述

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度�！段餀�(quán)法》規(guī)定，國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于登記簿的行為，是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的類型

　　根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

　　(一)契據(jù)登記制

　　契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義，這一理論認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件，所以稱為對(duì)抗要件主義。

　　其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài);登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。

　　(二)產(chǎn)權(quán)登記制

　　產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的合同效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，不動(dòng)產(chǎn)受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

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