第四章　房地產(chǎn)轉讓

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)項目轉讓

　　一、出讓國有建設用地使用權的房地產(chǎn)項目轉讓管理

　　(一)轉讓條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

　　(二)轉讓的程序

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　房地產(chǎn)項目轉讓涉及房地產(chǎn)項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經(jīng)簽訂的合同的效力。為了保護已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產(chǎn)項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30日內，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更;相關的權利、義務是否已經(jīng)轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;開發(fā)建設單位的名稱是否已經(jīng)變更;上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權責令補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰。

　　備案應當提供的文件，在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)�，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　房屋拆遷補償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，也是與老百姓密切相關的環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆除老百姓房屋后，項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。

　　(三)轉讓的規(guī)定

　　以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓時，受讓人所取得的建設用地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。轉讓人的權利、義務是由建設用地使用權出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權利、義務隨土地使用權的轉讓而轉移給新的受讓人。

　　以出讓方式取得建設用地使用權，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉讓，但無論轉讓幾次，原建設用地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉讓，受讓人的使用年限只有40年。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　二、劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)項目轉讓管理

　　劃撥土地使用權的構成比較復雜，包括有批準權的人民政府無償給土地使用者使用的國有土地使用權，土地使用者經(jīng)有批準權的人民政府批準同意繳納補償、安置費用后獲得的國有土地使用權，以及既非前述方式獲得也非出讓方式獲得的合法國有土地使用權。由于所轉讓土地的開發(fā)投入情況比較復雜，轉讓主體、受讓主體和轉讓用途情況也不相同，因此處理土地使用權收益不能簡單化和“一刀切”。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應按國務院的規(guī)定報有批準權的人民政府審批，按照《國務院關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》(國發(fā)[1992]61號)的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓時，須經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門審查批準。原先國家規(guī)定劃撥土地使用權必須先辦理出讓手續(xù)然后才能轉讓，但由于該規(guī)定未統(tǒng)一考慮土地使用權無法或不宜出讓的情況，未全面考慮其構成的歷史成因，實踐中很難操作，對此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質由轉讓方上繳土地收益或作其他處理。《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：