第四章　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式做了進一步的細化，原建設部令第168號《房屋登記辦法》明確有以下情形之一的，當事人應當申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記：

 

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。

　　房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權利人(房屋所有權人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權人于一身的權利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

　　房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。

　　房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。正是由于這一點，在實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)為了某種目的(譬如規(guī)避交易稅費)而將房地產(chǎn)買賣變相轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)贈與的行為，需要嚴格區(qū)分并加以管理。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓;土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片土地開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。未達到上述條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，作出此項規(guī)定的目的，就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。

　　(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關和行政機關可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　(3)依法收回土地使用權的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給單位和個人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權。

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

　　(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　　(6)未依法登記領取權屬證書的。產(chǎn)權登記是國家依法確認房地產(chǎn)權屬的法定手續(xù)，未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有物權效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定�！睘橐种仆稒C性購房，2005年5月9日，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關手續(xù)后，方可交易過戶。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;

　　(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

　　(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費;

　　(6)登記機構辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

　　四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確雙方權利、義務關系的書面協(xié)議。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：

　　(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式;

　　(2)房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號;