第一章　房地產(chǎn)法律制度概述

　　第四節(jié)　城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定

　　一、國(guó)有土地有償、有限期使用制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。20世紀(jì)70年代末期，我國(guó)內(nèi)地開始經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放，傳統(tǒng)的城市土地使用制度已不能適應(yīng)改革開放的需要，急需進(jìn)行改革�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《土地管理法》均明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。國(guó)有土地有償使用制度的實(shí)施，釋放出土地作為生產(chǎn)要素的巨大活力，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度

　　房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系著當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理，對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和保障國(guó)家的稅費(fèi)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，有著極其重要的作用。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月修改后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第96號(hào))中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”;

　　“房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。

　　房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。這一規(guī)定改變了原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下價(jià)格由國(guó)家確定或?qū)徟�的管理模式，�?shí)行交易雙方自愿成交定價(jià)，向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)價(jià)格的制度。房地產(chǎn)管理部門在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。

　　如果交易雙方對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持如實(shí)申報(bào)，不可遷就當(dāng)事人意愿瞞價(jià)申報(bào)，避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引發(fā)的含稅收征管在內(nèi)的一系列法律責(zé)任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既防止房地產(chǎn)交易價(jià)格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失。

　　三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

　　四、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員�！薄胺康禺a(chǎn)估價(jià)師是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員。未取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”

　　五、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度

　　我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記，從全國(guó)登記實(shí)務(wù)情況看，僅在房屋與土地主管機(jī)關(guān)合一的地方，實(shí)現(xiàn)了房屋與土地的統(tǒng)一登記。根據(jù)國(guó)務(wù)院建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門承擔(dān)。

　　六、房地產(chǎn)行政管理體制

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作�？h級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要涉及房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易管理是指政府及其房地產(chǎn)交易管理部門、其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。