第一章　房地產(chǎn)法律制度概述

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)法律體系

　　房地產(chǎn)法律制度，是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)等規(guī)范性文件所規(guī)定的，用于調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理以及人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等的行為準(zhǔn)則。

　　一、房地產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象

　　房地產(chǎn)法律有著特定的調(diào)整對(duì)象，既不是調(diào)整一般的民事關(guān)系，也不是調(diào)整普通的商品交易關(guān)系，它調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系，具體地說(shuō)，房地產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系及物業(yè)管理關(guān)系等。

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，包括兩方面的內(nèi)容：

　　第一，獲得建設(shè)用地使用權(quán);

　　第二，在獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造房屋。

　　(2)房地產(chǎn)交易關(guān)系，是指參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等房地產(chǎn)交易行為的各方當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)特定房地產(chǎn)擁有的所有權(quán)關(guān)系、開發(fā)企業(yè)或所有權(quán)人將房地產(chǎn)出售給他人時(shí)所形成的轉(zhuǎn)讓關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)出租或抵押給他人所形成的租賃關(guān)系或抵押關(guān)系。

　　(3)物業(yè)管理關(guān)系，是指物業(yè)所有者(業(yè)主)委托特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其所有的物業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等活動(dòng)時(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)涉及面比較廣泛，酒店、辦公樓、住宅小區(qū)等都可以通過(guò)這種方式來(lái)進(jìn)行管理。

　　(4)房地產(chǎn)行政管理關(guān)系，是指房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施管理、監(jiān)督、檢查時(shí)發(fā)生的法律關(guān)系。這種法律關(guān)系同前幾種關(guān)系不同，典型特征是其主體法律地位的不平等，是管理與被管理的關(guān)系。

　　(5)住房保障法律關(guān)系，是指政府通過(guò)配租、配售保障性住房或者發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式，以解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和個(gè)人的住房困難，實(shí)現(xiàn)住有所居過(guò)程中所產(chǎn)生的行政法律關(guān)系與民事法律關(guān)系的總稱。在住房保障法律關(guān)系中涉及以下重點(diǎn)問(wèn)題：

　　第一，保障對(duì)象。保障對(duì)象為住房困難且收入、財(cái)產(chǎn)等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。

　　第二，保障方式。包括配租、配售保障性住房或者發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式。

　　第三，房源籌集。保障性住房通過(guò)建設(shè)、收購(gòu)、租賃、受贈(zèng)等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持，社會(huì)力量投資。其中新建的保障性住房可以在商品房項(xiàng)目中配建，也可以采取集中建設(shè)的方式。

　　第四，租賃型保障房運(yùn)作模式。租賃型保障房采取市場(chǎng)租金、分檔補(bǔ)貼的運(yùn)作模式，同時(shí)在保障對(duì)象承租保障房滿一定條件的前提下可以購(gòu)買承租的保障性住房。各地要結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)政承受能力、住房市場(chǎng)租金水平、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)成本、保障對(duì)象支付能力等因素，進(jìn)一步完善公共租賃住房的租金定價(jià)機(jī)制，動(dòng)態(tài)調(diào)整租金。具體來(lái)說(shuō)，公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕�地段、同類型住房市�?chǎng)租金水平確定。

　　政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免。社會(huì)投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可按規(guī)定對(duì)符合條件的低收入住房保障對(duì)象予以適當(dāng)補(bǔ)貼。各地可根據(jù)保障對(duì)象支付能力的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整租金減免或補(bǔ)貼額度，直至按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金。

　　第五，產(chǎn)權(quán)型保障房運(yùn)作模式。產(chǎn)權(quán)型保障性住房采取共有產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式，產(chǎn)權(quán)份額根據(jù)配售價(jià)格與同地段、同類型商品住房?jī)r(jià)格的比例，參考政府土地出讓價(jià)款減讓、稅費(fèi)優(yōu)惠等因素確定，產(chǎn)權(quán)型保障房在滿足條件的前提下可以上市交易。

　　第六，準(zhǔn)入、退出。保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定的條件及程序申請(qǐng)保障房，同時(shí)在不符合保障條件或違規(guī)使用保障房時(shí)應(yīng)當(dāng)退出，拒不退出的主管機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　二、房地產(chǎn)法規(guī)政策體系

　　房地產(chǎn)法規(guī)政策體系是指各種不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的規(guī)范性法律文件，由現(xiàn)行有效的房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成，按照一定的內(nèi)在聯(lián)系而組成的一整套有機(jī)、統(tǒng)一、完整的體系。從立法層次上看，主要包括下列內(nèi)容：

　　(一)憲法

　　《人民共和國(guó)憲法》(以下簡(jiǎn)稱《憲法》)是國(guó)家的根本大法。對(duì)于房地產(chǎn)，《憲法》也作了原則性規(guī)定，如《憲法》第十條不但明確了土地的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系 “城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

　　土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。還對(duì)土地征收、征用及利用作了原則性規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”、“一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地”�！稇椃ā肪哂凶罡叩姆�律效力，無(wú)論是房地產(chǎn)立法或執(zhí)法都必須遵循憲法規(guī)定的原則。