1[.單選題]下列關(guān)于委托方式的說法，正確的是()。

　　A.委托方式的選擇由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人共同協(xié)商

　　B.多家委托的缺點在于受到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)客戶的數(shù)量限制

　　C.獨 委托、多家參與銷售的方式中，傭金在賣方獨 委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和聯(lián)系承購方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間分配

　　D.獨 委托中，誰先達(dá)成交易合同，誰獲得傭金

　　[答案]C

　　[解析]A項，房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中的委托方式可以是獨 委托，或多家委托。兩種方式各有利弊，委托人可以根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行選擇。B項，獨 委托中委托人把房屋授權(quán)給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售，并確定一定的委托期限。在委托期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為了促成交易，會集中力量將房源推薦給客戶，缺點在于受到受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)客戶資源的限制。C項，獨 委托、多家參與銷售是指一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受出售方的獨  委托，但是該房源信息向其它相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開放，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以向自己的買方客戶推薦，如果成交，傭金在賣方獨 委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和聯(lián)系承購方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間分配。D項，多家委托的方式中委托人把房屋同時授權(quán)給多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售，誰先達(dá)成交易合同，誰獲得傭金。

　　2[.單選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)()，就開始承擔(dān)房屋的保管責(zé)任。

　　A.簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

　　B.進(jìn)行房屋查驗

　　C.接受房屋鑰匙

　　D.發(fā)布房源信息

　　[答案]C

　　[解析]根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，保管合同至保管物交付時成立。保管期間，保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。只有保管是無償?shù)�，并且保管人證明自己沒有重大過失的，才不承擔(dān)賠償責(zé)任。可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一旦接受了委托人所交付的房屋鑰匙，就開始承擔(dān)該房屋的保管責(zé)任。

　　3[.單選題]下列各項，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的基本服務(wù)的是()。

　　A.代辦個人住房抵押貸款

　　B.為委托人代辦稅費繳納事務(wù)

　　C.代辦解除標(biāo)的房屋抵押手續(xù)

　　D.提供與標(biāo)的房屋買賣相關(guān)的法律咨詢

　　[答案]D

　　[解析]在房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以提供的基本服務(wù)內(nèi)容包括：①提供與標(biāo)的房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢;②尋找承購人;③協(xié)助甲方與承購人達(dá)成房屋買賣合同。ABC三項均屬于基本服務(wù)之外的延伸服務(wù)。

　　4[.單選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同委托期限的說法，錯誤的是()。

　　A.委托期限的界定，有利于督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)增強緊迫感

　　B.若需要變更合同條款的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達(dá)成補充協(xié)議

　　C.合同履行期間，一方如有確鑿證據(jù)證明對方的行為嚴(yán)重影響自己的利益，必須終止合同的，可于委托期限屆滿前，書面通知對方解除本協(xié)議

　　D.合同履行期間，任何一方變更合同條款的，應(yīng)口頭通知對方

　　[答案]D

　　[解析]A項，委托期限指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托方委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的具體時間期限。委托期限實質(zhì)上規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)完成某項經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的時間界限，有利于督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)增強緊迫感，提高工作效率。BD兩項，合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應(yīng)書面通知對方。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達(dá)成補充協(xié)議。C項，合同履行期間，任何一方如有確鑿證據(jù)證明對方的行為嚴(yán)重影響自己的利益，必須終止合同的，可于委托期限屆滿前，書面通知對方解除本協(xié)議，并結(jié)清相關(guān)費用，或追償違約金。

　　5[.單選題]對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同履行中發(fā)生的爭議，不適宜的處置方式是()。

　　A.仲裁

　　B.行政復(fù)議

　　C.司法訴訟

　　D.向有關(guān)政府管理部門投訴，由其進(jìn)行調(diào)解

　　[答案]B

　　[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同違約責(zé)任的承擔(dān)可以采用定金或者違約金的方式，糾紛解決方式可以采取相關(guān)部門調(diào)解、仲裁、司法訴訟等。

　　6[.單選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的補充內(nèi)容是針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的()而增加的條款。

　　A.基本服務(wù)

　　B.延伸服務(wù)

　　C.手續(xù)代辦服務(wù)

　　D.抵押貸款服務(wù)

　　[答案]B

　　[解析]根據(jù)委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的協(xié)商，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同可以針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的其他延伸服務(wù)增加相關(guān)補充內(nèi)容，但雙方協(xié)議認(rèn)為需要另外簽訂服務(wù)合同的延伸服務(wù)除外。

　　7[.共享題干題]胡某、李某、陳某三人擬共同發(fā)起設(shè)立一家“A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”(以下簡稱“A公司”)。胡某、李某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，陳某僅具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。A公司成立后，聘請了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔某、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理王某擔(dān)任寫字樓經(jīng)紀(jì)部負(fù)責(zé)人。一天，王某接待一位客戶朱某，朱某委托A公司代理銷售其擁有的一間辦公用房，A公司與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。王某在對該物業(yè)的權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)在2年前已由朱某出租給劉某，租賃合同約定的租期為20年。

　　1[1不定項選擇題]有關(guān)A公司與朱某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，以下說法正確的是()。

　　A.王某作為A公司的代表在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上署名

　　B.經(jīng)口頭請示胡某同意后，王某作為A公司的代表在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上署名

　　C.崔某沒有辦理具體的經(jīng)紀(jì)事務(wù)，但崔某可以作為A公司的代表在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上署名

　　D.經(jīng)陳某授權(quán)，王某可以代陳某作為A公司的代表在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同上署名

　　[答案]C

　　[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是否規(guī)范的要件有三個：①委托人的簽名或者蓋章;②受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的蓋章;③承辦該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。這三個要件必須同時具備，缺一不可。本案例中，王某只是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，不能代表公司在合同上簽名，至少應(yīng)該是兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理才可以。崔某雖然沒有辦理具體事務(wù)，但是作為寫字樓經(jīng)紀(jì)部負(fù)責(zé)人，并且具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，所以可以代表公司在合同中簽名。

　　2[1不定項選擇題]如果王某未將該物業(yè)已租賃的情況告訴其業(yè)務(wù)主管，買受方在不知情的情況下購買了該物業(yè)，買受方的損失應(yīng)當(dāng)由()承擔(dān)。

　　A.A公司

　　B.王某個人

　　C.崔某

　　D.朱某

　　[答案]A

　　[解析]由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是由委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂的。因此，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)首先對委托人進(jìn)行賠償，再向承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行追償。

　　3[1不定項選擇題]如果該物業(yè)在租賃前三個月由朱某抵押給中國工商銀行，則下列選項正確的是()。

　　A.租賃合同對中國工商銀行有約束力

　　B.租賃合同對中國工商銀行沒有約束力

　　C.因為物業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)工商銀行同意，物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同無效

　　D.不管物業(yè)轉(zhuǎn)讓是否經(jīng)工商銀行同意，物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同有效

　　[答案]AC

　　[解析]由于是在抵押之前租賃出去的，所以租賃合同對中國工商銀行有約束力。房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要認(rèn)真查驗交易房屋的權(quán)屬狀況，對于已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置。