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1[.單選題]關于新建商品房銷售代理業(yè)務項目簽約的表述中,錯誤的是()。
A.由直接操作項目的子公司或項目組與項目開發(fā)商進行談判
B.由直接操作項目的子公司或項目組起草代理合同文本
C.由專門負責法律事務的部門或人員對代理合同草案出具書面法律意見書
D.由交易部門簽署已與開發(fā)商達成一致的合同
[答案]D
[解析]在新建商品房銷售代理業(yè)務流程項目簽約中,由項目的直接操作部門具體與項目開發(fā)商進行談判,并起草代理合同文本,然后,在房地產經紀機構內部的有關部門,如交易部門、法律顧問和高層管理人員之間進行流轉,并各自簽署意見,其中,應有專門負責法律事務的部門或人員對代理合同草案出具書面法律意見書,提交房地產經紀機構的最高決策者。最后,由最高決策者簽署與開發(fā)商達成一致的合同。
2[.單選題]布置樣板房屬于新建商品房銷售代理業(yè)務流程中()階段的工作。
A.項目結算
B.銷售準備
C.銷售執(zhí)行
D.項目簽約
[答案]B
[解析]銷售準備是對銷售資料、銷售人員、銷售現場的準備。銷售資料包括有關審批文件(如商品房預售許可證)、商品房銷售代理委托書、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準備包括抽調、招聘銷售人員,進行業(yè)務培訓。銷售現場準備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。
3[.單選題]新建商品房銷售代理業(yè)務流程中,房地產經紀機構完成任務所需時間通常比較長的是()階段。
A.銷售準備
B.銷售執(zhí)行
C.項目結算
D.項目執(zhí)行企化
[答案]B
[解析]在銷售執(zhí)行階段,作為開發(fā)商銷售代理方的房地產經紀機構要安排相應的工作團隊在售樓處接待購房者,引領購房者看房,簽訂商品房買賣合同,辦理合同預告登記等,并配合開發(fā)商實施廣告、公關活動等市場推廣以招徠客戶。銷售執(zhí)行階段通常持續(xù)時間較長。
4[.多選題]門店經營成本中租金所占成本的比率很高,所以必須謹慎考慮和核算,全面的考慮門店經營的()。
A.可行性
B.合理性
C.可持續(xù)性
D.高效性
E.穩(wěn)定性
[答案]AC
[解析]門店經營成本中租金所占成本的比率很高,所以必須謹慎考慮和核算,應全面考慮門店經營的可行性和可持續(xù)性,特別要注意以下環(huán)節(jié)的協商:①租金價格及調整;②繳付方式;③附加條件。
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5[.多選題]門店經營成本中租金所占成本的比率很高,所以必須謹慎考慮和核算,全面地考慮門店經營的可行性和延續(xù)性,往往要注意協商的環(huán)節(jié)包括()。
A.租金價格及調整
B.是否便于停車
C.繳付方式
D.鄰居類型
E.附加條件
[答案]ACE
[解析]門店經營成本中租金所占成本的比率很高,所以必須謹慎考慮和核算,應全面考慮門店經營的可行性和可持續(xù)性,特別要注意以下環(huán)節(jié)的協商:①租金價格及調整;②繳付方式;③附加條件。
6[.多選題]目前房地產買賣的主要類型有()。
A.商品房銷售
B.房地產贈與
C.二手房買賣
D.商品房內部認購
E.商品房預售
[答案]ACE
[解析]根據房地產經紀活動所促成的房地產交易類型,理論上可以將房地產經紀業(yè)務分為房地產轉讓經紀業(yè)務、房地產租賃經紀業(yè)務和房地產抵押經紀業(yè)務。其中,房地產買賣是房地產轉讓的一種主要形式,目前房地產買賣經紀業(yè)務主要涉及新建商品房期房買賣、新建商品房現房買賣和存量房買賣。
7[.多選題]房地產租賃業(yè)務主要包括()。
A.新建商品房的期權預租
B.新建商品房現房出租
C.存量房屋的出租
D.存量房屋的期權預租
E.存量房屋的轉租
[答案]ABCE
[解析]房地產租賃經紀是指房地產經紀人為使房屋承租方和出租方達成租賃交易而提供的經紀服務。房地產租賃主要包括:新建商品房出租、存量房屋的出租和轉租。在房屋租賃交易中,租憑雙方的權利義務關系持續(xù)時間較長,相互之間會產生復雜的債權債務關系,因而特別需要房地產經紀機構持續(xù)地提供溝通、協調、擔保等服務。
8[.多選題]在商業(yè)房地產租賃業(yè)務談判時,雙方當事人應就()進行談判,并達成一致意見。
A.房屋交付日期
B.租金及支付方式
C.轉租條件
D.違約責任
E.合同簽訂日期
[答案]ABCD
[解析]當承租方對商業(yè)房地產本身滿意時,應及時安排租賃談判。此時,房地產經紀機構或者代理出租方與承租方談判,或者代理承租方與出租方談判。就租金及支付方式、租金折扣、租金調整、租賃期限、房屋的使用要求和修繕責任、稅費和物業(yè)服務費的支付、公用事業(yè)費的支付、轉租條件、房屋返還時的狀態(tài)、違約責任、房屋交付日期等進行談判。
9[.多選題]二手房居間業(yè)務洽談環(huán)節(jié)的主要內容有()。
A.了解委托人的意圖與要求
B.查驗委托人的房地產權證等相關證明文件
C.接受委托人的委托,簽訂房地產居間合同
D.引領委托人現場查驗房地產的使用狀況
E.協商居間方式和傭金標準
[答案]ABE
[解析]二手房居間業(yè)務中,與客戶進行業(yè)務洽談的環(huán)節(jié)包括:①傾聽客戶的陳述,以充分了解委托方的意圖與要求,把握客戶的心理狀況,同時衡量自身接受委托、完成任務的能力;②要向客戶告知自己及房地產經紀機構的姓名、名稱、資格以及按房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項;③要就經紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經紀合同類型及文本等關鍵事項與客戶協商,達成委托意向。
10[.多選題]對于二手房經紀業(yè)務,房地產經紀人要對接受居間委托的房地產進行查驗,查驗的主要內容有()。
A.該房地產相鄰的房地產類型和周圍環(huán)境
B.該房地產的上一次交易情況
C.該房地產的出租情況
D.該房地產的抵押、查封情況
E.該房地產的成新、朝向、樓層、結構等情況
[答案]ADE
[解析]房地產經紀人員在接受業(yè)主委托后,應在業(yè)主或其代理人的帶領下,親臨現場,實地查勘房屋狀況,通過現場觀察房屋的具體位置、朝向、建筑結構、設備、內部裝修情況,房屋成新、出入口及通道情況,以及相鄰房屋的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設施、自然景觀、污染情況等環(huán)境狀況。在產權調查時,首先,要求出售方提供合法的證件(包括身份證、房地產權證等);其次,到房地產登記機構(各區(qū)縣房地產交易中心)查詢房屋的權利人、產權來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。
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