1[.不定項選擇題]田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細的洽談，田某代表甲機構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差的胡某詢問田某可否代理自己同趙某談判，田某拒絕了，回答說交易談判應由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。田某認為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，事后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。3個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金。又按成交價的1%向趙某收取了傭金。根據(jù)規(guī)范的二手房代理業(yè)務的流程，在收取傭金之前，經(jīng)紀人田某沒有完成或者沒有做好的流程環(huán)節(jié)為()。

A.業(yè)務洽談

B.房地產(chǎn)查驗

C.信息的收集與傳播

D.房地產(chǎn)交易談判

[答案]B

[解析]存量住房買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務流程，包括：①客戶開拓;②客戶接待與業(yè)務洽談;③物業(yè)查驗;④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同;⑤信息收集與傳播;⑥引領(lǐng)買方(承租方)看房;⑦協(xié)助交易達成;⑧產(chǎn)權(quán)過戶與登記;⑨物業(yè)交接;⑩傭金結(jié)算;售后服務。在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。這說明，房地產(chǎn)經(jīng)紀人田某沒有很好的完成物業(yè)查驗這一環(huán)節(jié)，或者田某根本沒去查驗物業(yè)。

微信掃碼或長按認別，進入“焚題庫”免費在線測試

2[.不定項選擇題]王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某承辦該業(yè)務。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。王某、李某進行該房屋買賣合同洽談的過程中，張某不得()。

A.與李某一起有意隱瞞所售房屋的重大缺陷

B.暗示王某、李某通過私下成交省去傭金，自己收取一點辛苦費

C.授意王某、李某虛構(gòu)較低的成交價格以少繳納稅費

D.將房屋轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費告訴王某和李某

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當根據(jù)委托交易房屋的性質(zhì)、種類和政府出臺的關(guān)于房地產(chǎn)交易稅費的現(xiàn)行規(guī)定，將房屋所涉及的稅費種類、交費主體、收取標準告知委托人。ABC三項均是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德所不允許的。

3[.不定項選擇題]王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某承辦該業(yè)務。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。.假如王某、李某達成買賣協(xié)議，關(guān)于傭金收取，下列做法中正確的為()。

A.張某收取傭金，可以不用開具發(fā)票

B.王某可以以房價款4%的傭金超過國家規(guī)定的標準為由，拒付傭金

C.甲公司可以向王某、李某各收取房價款2%的傭金

D.按事先約定，王某應當向甲公司支付房價款4%的傭金

[答案]D

[解析]AD兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度，不得收取任何未予標明的費用。服務報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開具合法票據(jù)。B項，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行市場調(diào)節(jié)價格，收費標準由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)服務成本和市場競爭情況自行確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在營業(yè)場所公示的收費標準不得再標注是政府制定的收費標準。C項，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承擔的是買方代理業(yè)務，在代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能向一方(委托人)收取傭金。

4[.不定項選擇題]宋小姐是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人。在一段時間內(nèi)，甲公司業(yè)務繁忙，急需人手接待業(yè)務。宋小姐利用自己的親戚關(guān)系，介紹無房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格的下崗職工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐經(jīng)常將自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書借給田先生承攬業(yè)務。在為業(yè)主張先生出售二手房的代理業(yè)務中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮買主，以低于市場價6萬元的價格買走了張先生的房屋，又出售給他人，宋小姐和田先生共同獲得收益。對于宋小姐的行為，可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理基本框架中的()來逐漸解決和規(guī)避。

A.專業(yè)性管理

B.風險性管理

C.規(guī)范性管理

D.公平性管理

[答案]ACD

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的重要內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的專業(yè)性管理;②房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范性管理;③房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公平性管理。

5[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))接受客戶楊某委托，代購一套辦公用房。甲機構(gòu)指派經(jīng)紀人王某負責此項業(yè)務。合同約定：對辦公房出售者所提供的證件，甲機構(gòu)和王某本人不負責鑒別真?zhèn)巍４�理成功后，甲機構(gòu)按成交價格的2%收取傭金，若代理不成功，甲機構(gòu)只收取費用500元。王某通過乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))尋找到了張某的房源，并與乙機構(gòu)簽訂了房屋買賣合同，將張某所擁有的辦公房以100萬元賣給楊某。王某將房款中的90萬元付給張某，余下10萬元中2萬元作為甲機構(gòu)的傭金，8萬元歸乙機構(gòu)。在房屋過戶過程中，甲機構(gòu)發(fā)現(xiàn)該辦公房原來已由張某辦理了抵押登記，擔保了張某一筆50萬元的貸款。因此楊某和甲機構(gòu)、張某產(chǎn)生糾紛。由于產(chǎn)權(quán)瑕疵引起的糾紛，其民事責任應該由()承擔。

A.甲機構(gòu)

B.給張某貸款的銀行

C.張某

D.王某

[答案]A

[解析]房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀業(yè)務中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當仔細查看出售方提供合法的證件(包括身份證、房地產(chǎn)權(quán)證等)，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)(各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心)查詢房屋的權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。在房地產(chǎn)承購代理服務中，由于標的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)糾紛因素，導致買賣合同簽訂后無法辦理標的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶，則并不只是代辦房地產(chǎn)登記這一延伸服務的失敗，而在很大程度上與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的產(chǎn)權(quán)調(diào)查環(huán)節(jié)不盡職有關(guān)，這時委托人有權(quán)拒付傭金，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應承擔相應的民事責任。

6[.不定項選擇題]宋小姐是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人。在一段時間內(nèi)，甲公司業(yè)務繁忙，急需人手接待業(yè)務。宋小姐利用自己的親戚關(guān)系，介紹無房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格的下崗職工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐經(jīng)常將自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書借給田先生承攬業(yè)務。在為業(yè)主張先生出售二手房的代理業(yè)務中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮買主，以低于市場價6萬元的價格買走了張先生的房屋，又出售給他人，宋小姐和田先生共同獲得收益。根據(jù)案例拓展分析，假如甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，甲的行為已經(jīng)構(gòu)成()。

A.一般侵權(quán)行為

B.特殊侵權(quán)行為

C.預期違約

D.履行不當

[答案]C

[解析]在履行拒絕中，《合同法》第一百零八條規(guī)定的當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的情況，稱為預期違約。如：甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不再履行與乙的合同，此時甲即為預期違約。

7[.不定項選擇題]趙某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)出售一套二手房，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，趙某要求甲公司對該房進行評估。在甲公司提供了價格咨詢報告后，趙某與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。該合同中約定：甲公司代表趙某進行交易談判并簽訂房屋買賣合同，趙某按成交額的2%，支付給甲公司經(jīng)紀服務費。甲公司指定房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某負責該業(yè)務，李某制作了廣告并刊登在當?shù)氐膱蠹垖�欄上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商談后交納了1萬元定金。但是，趙某的朋友孫某也看中了該房，趙某決定取消甲公司為其出售該套房的計劃，但甲公司要求繼續(xù)履行已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，趙某和甲公司為此發(fā)生了爭議如果甲公司與趙某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中未約定違約責任，那么()。

A.趙某不承擔違約責任

B.甲公司仍可依法追究趙某的違約責任

C.該房地產(chǎn)經(jīng)紀合同無效

D.該房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容不完整

[答案]B

[解析]違約責任是締約當事人不履行合同義務或者履行義務不符合約定條件而應承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當事人有過失也無違約責任可言。違約責任的構(gòu)成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。本題中，甲公司與趙某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同有效、且趙某無免責事由并存在違約行為，構(gòu)成違約。因此，雖然合同中未約定違約責任，甲公司仍可依法追究趙某的違約責任。

8[.不定項選擇題]張某委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱A公司)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人劉某代理自己出租一商鋪，并答應事成后給劉某“好處費”。劉某以自己的名義，并使用自擬的合同與張某訂立了房地產(chǎn)居間合同。隨后，劉某在A公司的潛在客源中找到王某，王某與A公司簽訂了房地產(chǎn)居間合同。劉某親自辦理此項業(yè)務，劉某以A公司名義代表王某與張某訂立了房屋租賃合同。事后，劉某收取到張某、王某分別給的“好處費”。下列關(guān)于王某與A公司訂立房地產(chǎn)居間合同的表述中，正確的是()。

A.合同有效

B.合同無效

C.合同效力待定

D.由劉某個人承擔責任

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。王某與A公司訂立房地產(chǎn)居間合同，是以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義與王某簽訂的，所以是有效的。

9[.不定項選擇題]一)侯某和呂某大學畢業(yè)后同時進入甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))工作。侯某特別喜歡這個工作，但呂某覺得房地產(chǎn)經(jīng)紀是社會底層人干的活，對自己的職業(yè)前景缺乏信心。侯某一直開導和鼓勵呂某，呂某才沒有辭職。后來，兩個人都取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格。2010年，甲機構(gòu)指派侯某和呂某分別辦理經(jīng)紀業(yè)務，侯某所承辦業(yè)務的委托人是一位本地人，對方要求甲機構(gòu)提供房屋出售的媒介服務。呂某所承辦業(yè)務的委托人是一位外地人，對方要求甲機構(gòu)以其名義出售一套高檔住宅。在開展業(yè)務前，呂某要求委托人預付了20%的傭金，并約定如果未成交將退還傭金。1個月后，侯某和呂某所承辦的兩宗業(yè)務都完成了，侯某分別向委托人和購房人收取了傭金;呂某向委托人收取了另外80%的傭金，同時也向購房人收取了一定數(shù)量的傭金。關(guān)于侯某開展房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的說法，正確的是()。

A.侯某提供的是房地產(chǎn)媒介居間服務

B.侯某提供的是房地產(chǎn)代理服務

C.侯某不能以委托人的名義開展業(yè)務

D.侯某應當以實現(xiàn)委托人房屋的最高出售價為己任

[答案]AC

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。在居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。本案例中，侯某的委托人要求提供房屋出售的媒介服務，屬于媒介居間服務。

10[.不定項選擇題]一)侯某和呂某大學畢業(yè)后同時進入甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))工作。侯某特別喜歡這個工作，但呂某覺得房地產(chǎn)經(jīng)紀是社會底層人干的活，對自己的職業(yè)前景缺乏信心。侯某一直開導和鼓勵呂某，呂某才沒有辭職。后來，兩個人都取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格。2010年，甲機構(gòu)指派侯某和呂某分別辦理經(jīng)紀業(yè)務，侯某所承辦業(yè)務的委托人是一位本地人，對方要求甲機構(gòu)提供房屋出售的媒介服務。呂某所承辦業(yè)務的委托人是一位外地人，對方要求甲機構(gòu)以其名義出售一套高檔住宅。在開展業(yè)務前，呂某要求委托人預付了20%的傭金，并約定如果未成交將退還傭金。1個月后，侯某和呂某所承辦的兩宗業(yè)務都完成了，侯某分別向委托人和購房人收取了傭金;呂某向委托人收取了另外80%的傭金，同時也向購房人收取了一定數(shù)量的傭金。關(guān)于侯某、呂某收取傭金的行為，不規(guī)范的地方為()。

A.侯某向購房人收取傭金

B.侯某向委托人收取傭金

C.呂某預收傭金

D.呂某向購房人收取傭金

[答案]CD

[解析]代理活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責任由委托人承擔，經(jīng)紀人只收取委托人的傭金。委托人支付傭金的義務以經(jīng)紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)紀人通常是在完成經(jīng)紀服務后才能收取傭金。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務，同時也只能向委托人一方收取傭金。