1[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)是乙市的一家知 名企業(yè)。2014年至2015年上半年，隨著乙市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，甲公司的門店從20家迅速發(fā)展到60家。企業(yè)規(guī)模的快 速擴張帶來了從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊、操作不規(guī)范、經(jīng)紀糾紛增加等問題，甲公司決定加入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織，通過自律手段解決發(fā)展中的問題。2015年10月以后，該市房地產(chǎn)成交量大幅下滑，甲公司為提高成交效率，聯(lián)合其他房地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)起建立房源、客源信息共享系統(tǒng)。下列關(guān)于甲公司的表述中，正確的為()。

A.甲公司是機構(gòu)法人

B.甲公司的所有門店都具有法人資格

C.各個門店可獨立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)

D.甲公司對門店解散后未清償?shù)膫鶆?wù)負有責(zé)任

[答案]ACD

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的分支機構(gòu)能獨立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的分支機構(gòu)獨立核算，首先以自己的財產(chǎn)對外承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)分支機構(gòu)的全部財產(chǎn)不足以對外清償?shù)狡趥鶆?wù)時，由設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對其債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任;分支機構(gòu)解散后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對其解散后尚未清償?shù)娜�部債�?wù)(包括未到期債務(wù))承擔(dān)清償責(zé)任。

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2[.不定項選擇題]王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某承辦該業(yè)務(wù)。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。下述做法錯誤的為()。

A.甲公司與王某、李某共同協(xié)商簽訂居間合同

B.甲公司先收“看房費200元”，再帶王某去看李某的房屋

C.張某應(yīng)為王某、李某的個人隱私保守秘密

D.甲公司應(yīng)為王某、李某的個人隱私保守秘密

[答案]B

[解析]B項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益;不得利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用。對于單邊代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有義務(wù)向交易相對人或者交易相對人的代理人披露傭金的安排

3[.不定項選擇題]王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某承辦該業(yè)務(wù)。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。王某、李某達成買賣意向后，簽訂房屋買賣合同時正確的做法為()。

A.甲公司與王某簽訂房屋買賣合同

B.甲公司與李某簽訂房屋買賣合同

C.王某與李某簽訂房屋買賣合同

D.甲公司委托張某與李某簽訂房屋買賣合同

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的執(zhí)業(yè)關(guān)系表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同也必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂，也就是說房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事經(jīng)紀活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義進行，不能以個人的名義進行;另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀人組成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員去承辦和完成。

4[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))接受客戶楊某委托，代購一套辦公用房。甲機構(gòu)指派經(jīng)紀人王某負責(zé)此項業(yè)務(wù)。合同約定：對辦公房出售者所提供的證件，甲機構(gòu)和王某本人不負責(zé)鑒別真?zhèn)�。代理成功后，甲機構(gòu)按成交價格的2%收取傭金，若代理不成功，甲機構(gòu)只收取費用500元。王某通過乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))尋找到了張某的房源，并與乙機構(gòu)簽訂了房屋買賣合同，將張某所擁有的辦公房以100萬元賣給楊某。王某將房款中的90萬元付給張某，余下10萬元中2萬元作為甲機構(gòu)的傭金，8萬元歸乙機構(gòu)。在房屋過戶過程中，甲機構(gòu)發(fā)現(xiàn)該辦公房原來已由張某辦理了抵押登記，擔(dān)保了張某一筆50萬元的貸款。因此楊某和甲機構(gòu)、張某產(chǎn)生糾紛。在該辦公用房交易過程中，買賣合同主體有()。

A.甲機構(gòu)

B.乙機構(gòu)

C.張某

D.楊某

[答案]CD

[解析]房屋買賣合同簽訂的主體是買賣雙方。題中，張某和楊某二人是此次房屋買賣雙方，因此是買賣合同的主體。

5[.不定項選擇題]宋小姐是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人。在一段時間內(nèi)，甲公司業(yè)務(wù)繁忙，急需人手接待業(yè)務(wù)。宋小姐利用自己的親戚關(guān)系，介紹無房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格的下崗職工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐經(jīng)常將自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書借給田先生承攬業(yè)務(wù)。在為業(yè)主張先生出售二手房的代理業(yè)務(wù)中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮買主，以低于市場價6萬元的價格買走了張先生的房屋，又出售給他人，宋小姐和田先生共同獲得收益。房地產(chǎn)經(jīng)紀人違規(guī)執(zhí)業(yè)，按照其違反規(guī)定的性質(zhì)不同及所承擔(dān)法律責(zé)任的方式的不同，可以分為()。

A.民事責(zé)任

B.行政責(zé)任

C.刑事責(zé)任

D.經(jīng)濟責(zé)任

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)責(zé)任是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動時所應(yīng)盡的義務(wù)，以及因自己在職業(yè)活動中的違紀、違約、違法甚至犯罪行為而應(yīng)承擔(dān)的行政和法律責(zé)任。就行政和法律責(zé)任而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在履行自己職責(zé)的過程中，因違反相關(guān)行政規(guī)章、違反合同或不履行其他法律義務(wù)，侵害國家集體財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身權(quán)利的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的行為觸犯了刑法，則要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

6[.不定項選擇題]趙某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)出售一套二手房，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，趙某要求甲公司對該房進行評估。在甲公司提供了價格咨詢報告后，趙某與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。該合同中約定：甲公司代表趙某進行交易談判并簽訂房屋買賣合同，趙某按成交額的2%，支付給甲公司經(jīng)紀服務(wù)費。甲公司指定房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某負責(zé)該業(yè)務(wù)，李某制作了廣告并刊登在當(dāng)?shù)氐膱蠹垖�欄上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商談后交納了1萬元定金。但是，趙某的朋友孫某也看中了該房，趙某決定取消甲公司為其出售該套房的計劃，但甲公司要求繼續(xù)履行已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，趙某和甲公司為此發(fā)生了爭議孫某與趙某簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)注意()。

A.如有共有人，共有人是否同意出售

B.如有承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)

C.住房戶口的遷移問題

D.趙某的信譽問題

[答案]ABC

[解析]在存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)中，一定要搞清楚標(biāo)的物業(yè)是所有權(quán)還是使用權(quán)房。如果是所有權(quán)的，要注意是否為共有房地產(chǎn)。共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易，須得到全體共有人的書面同意，否則不得轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃，該房產(chǎn)交易的經(jīng)紀業(yè)務(wù)也不能建立。孫某與趙某簽訂房屋買賣合同時，對于趙某的信譽問題，可以不關(guān)注。合同受法律保護，若趙某信譽不好，不履行相應(yīng)責(zé)任，會受到法律和合同規(guī)定的處罰�！菊f明】根據(jù)最 新版考試教材，該知識點已刪除。

7[.不定項選擇題]田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細的洽談，田某代表甲機構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差的胡某詢問田某可否代理自己同趙某談判，田某拒絕了，回答說交易談判應(yīng)由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。田某認為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，事后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。3個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金。又按成交價的1%向趙某收取了傭金。下列關(guān)于承租人的表述中，正確的為()。

A.若該房出售，租賃合同即告終止

B.若該房出售，應(yīng)提前2個月通知承租人

C.若該房出租時胡某已告知承租人此房將要出售，則承租人無優(yōu)先購買權(quán)

D.若該房還有共有人，則共有人的購買權(quán)優(yōu)先于承租人

[答案]D

[解析]ABC三項,《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。D項，從權(quán)利屬性上講，承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)。共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時并存時，物權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)。因此共有權(quán)人的購買權(quán)優(yōu)于承租人。【說明】根據(jù)最 新版考試教材，該知識點已刪除。

8[.不定項選擇題]田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細的洽談，田某代表甲機構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差的胡某詢問田某可否代理自己同趙某談判，田某拒絕了，回答說交易談判應(yīng)由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。田某認為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，事后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。3個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金。又按成交價的1%向趙某收取了傭金。下列關(guān)于田某執(zhí)業(yè)行為的表述中，正確的為()。

A.田某缺乏房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識

B.田某在執(zhí)業(yè)過程中缺乏一定的人際溝通技巧

C.田某在執(zhí)業(yè)過程中沒有做到盡職盡責(zé)

D.田某在執(zhí)業(yè)過程中缺乏“自信”這一心理素質(zhì)

[答案]BC

[解析]B項，田某與交易中心的工作人員發(fā)生爭執(zhí)，說明他缺乏一定的人際溝通技能。C項，在辦理過戶手續(xù)時，房屋里還有租客，說明田某沒有做到盡職盡責(zé)。

9[.不定項選擇題]田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細的洽談，田某代表甲機構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差的胡某詢問田某可否代理自己同趙某談判，田某拒絕了，回答說交易談判應(yīng)由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。田某認為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，事后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。3個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金。又按成交價的1%向趙某收取了傭金。下列關(guān)于田某收取傭金的表述中，正確的為()。

A.田某這樣收取傭金是合理的

B.田某應(yīng)該按照相同的數(shù)額分別向胡某和趙某收取傭金

C.田某只能向胡某收取傭金，不能向趙某收取傭金

D.田某向胡某所要的傭金應(yīng)該略高于向趙某收取的傭金

[答案]A

[解析]《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)收費為成交總價的0.5%～2.5%，房地產(chǎn)租賃代理收費為半個月到1個月的房租。所以，田某按成交價的2%向胡某收取傭金是合理的�！菊f明】根據(jù)最 新版考試教材，該知識點更改為：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價格，收費標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)服務(wù)成本和市場競爭情況自行確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在營業(yè)場所公示的收費標(biāo)準(zhǔn)不得再標(biāo)注是政府制定的收費標(biāo)準(zhǔn)。

10[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)是乙市的一家知 名企業(yè)。2014年至2015年上半年，隨著乙市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，甲公司的門店從20家迅速發(fā)展到60家。企業(yè)規(guī)模的快 速擴張帶來了從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊、操作不規(guī)范、經(jīng)紀糾紛增加等問題，甲公司決定加入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織，通過自律手段解決發(fā)展中的問題。2015年10月以后，該市房地產(chǎn)成交量大幅下滑，甲公司為提高成交效率，聯(lián)合其他房地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)起建立房源、客源信息共享系統(tǒng)。甲公司加入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織后，可能享受到的服務(wù)是()。

A.業(yè)務(wù)培訓(xùn)

B.對外交流機會

C.糾紛調(diào)解

D.更多的房源、客源信息

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織根據(jù)章程，或經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門授權(quán)，應(yīng)履行的職責(zé)包括：①保障房地產(chǎn)經(jīng)紀會員依法執(zhí)業(yè)，維護會員合法權(quán)益。②組織開展房地產(chǎn)經(jīng)紀理論、方法及其應(yīng)用的研究、討論、交流和考察。③擬訂并推行房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范。④協(xié)助行政主管部門組織實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格考試。⑤接受政府部門委托辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格登記。⑥開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行繼續(xù)教育，推動知識更新。⑦建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案，開展房地產(chǎn)經(jīng)紀資信評價。⑧進行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律教育、監(jiān)督和檢查。⑨調(diào)解房地產(chǎn)經(jīng)紀人員之間在執(zhí)業(yè)活動中發(fā)生的糾紛。⑩按照章程規(guī)定對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員給予獎勵或處分。提供房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢和技術(shù)服務(wù)。編輯出版房地產(chǎn)經(jīng)紀刊物、著作，建立有關(guān)網(wǎng)站，開展行業(yè)宣傳。代表本行業(yè)開展對外交往、交流活動，參加相關(guān)國際組織。向政府有關(guān)部門反映會員的意見、建議和要求，維護會員的合法權(quán)益，支持會員依法執(zhí)業(yè)。辦理法律、法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權(quán)的其他有關(guān)工作。