9[.不定項(xiàng)選擇題]宋某是某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所總經(jīng)理，在某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的A花園公寓項(xiàng)目中擁有小額股份。該花園公寓地處城市近郊，依山傍水，周圍綠樹成蔭，到市區(qū)交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某購買一套環(huán)境好、價(jià)格適中、建筑面積140m2左右的住房。于是宋某向李某推薦了A花園。李某經(jīng)考慮后，委托宋某所在經(jīng)紀(jì)事務(wù)所代其選購一套A花園公寓。但李某在遷入A花園僅1個(gè)月，突遇一場百年不遇的暴雨后不久，便發(fā)現(xiàn)客廳墻體出現(xiàn)數(shù)處小裂縫，于是自己請人修繕。但3個(gè)月后，裂縫擴(kuò)大，并滲水，致使一幅價(jià)值不菲的名畫污損。李某通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)自己的購房價(jià)格比一般市場價(jià)格高15%左右。關(guān)于墻體裂縫，下列說法中正確的有()。

A.宋某不應(yīng)故意隱瞞危險(xiǎn)因素

B.宋某無法預(yù)知“百年不遇暴雨”這一可能危險(xiǎn)因素

C.李某應(yīng)預(yù)先請熟人檢查導(dǎo)致裂縫原因

D.李某應(yīng)在墻體出現(xiàn)小裂縫時(shí)向經(jīng)紀(jì)人提出

[答案]B

[解析]違約責(zé)任中的免責(zé)事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人不能履行合同的應(yīng)及時(shí)通知對方并提供證明。②受害方自己有過失。違約行為發(fā)生后相對人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大，如未采取措施導(dǎo)致擴(kuò)大的損失，不得就擴(kuò)大部分的損失請求賠償。③約定免責(zé)事由。但根據(jù)《合同法》規(guī)定，約定造成對方人身傷害，及因故意或重大過失造成的對方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無效。

10[.不定項(xiàng)選擇題]宋某是某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所總經(jīng)理，在某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的A花園公寓項(xiàng)目中擁有小額股份。該花園公寓地處城市近郊，依山傍水，周圍綠樹成蔭，到市區(qū)交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某購買一套環(huán)境好、價(jià)格適中、建筑面積140m2左右的住房。于是宋某向李某推薦了A花園。李某經(jīng)考慮后，委托宋某所在經(jīng)紀(jì)事務(wù)所代其選購一套A花園公寓。但李某在遷入A花園僅1個(gè)月，突遇一場百年不遇的暴雨后不久，便發(fā)現(xiàn)客廳墻體出現(xiàn)數(shù)處小裂縫，于是自己請人修繕。但3個(gè)月后，裂縫擴(kuò)大，并滲水，致使一幅價(jià)值不菲的名畫污損。李某通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)自己的購房價(jià)格比一般市場價(jià)格高15%左右。李某購房價(jià)格高出市場價(jià)格15%，下列說法中正確的有()。

A.宋某提供了較高的價(jià)格信息

B.經(jīng)紀(jì)事務(wù)所收取了更高傭金

C.經(jīng)紀(jì)事務(wù)所必須退還李某部分房款

D.李某可與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)商降低房屋價(jià)格與傭金

[答案]AC

[解析]A項(xiàng)，宋某沒有遵守誠實(shí)信用原則，提供了高于市場的價(jià)格。誠實(shí)信用是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)過程中要誠實(shí)、守信。包括兩方面內(nèi)容：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員要誠實(shí)，不弄虛作假，不欺詐，不進(jìn)行不正當(dāng)競爭;②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)信守諾言，嚴(yán)格按法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)，不得擅自違約或毀約。C項(xiàng)，由于宋某代表經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，所以經(jīng)紀(jì)事務(wù)所應(yīng)該為宋某的行為負(fù)責(zé)，必須退還李某部分房款。