1[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)從事新建商品房代理銷售業(yè)務，2004年10月，該公司承接了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)的一個樓盤的預售業(yè)務。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》(建住房[2000]200號文)簽訂合同時，由于甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現(xiàn)了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。關于甲公司為乙公司所承擔的代理業(yè)務，下列表述中正確的為()。

A.甲公司同乙公司進行項目結算是該業(yè)務流程的最后一個步驟

B.乙公司和甲公司的傭金結算必須在銷售結束后才能進行

C.商品房交驗工作屬于該業(yè)務流程的“銷售執(zhí)行”階段

D.乙公司將傭金按照合同約定交給甲公司是傭金結算的全部內(nèi)容

[答案]AC

[解析]新建商品房銷售代理業(yè)務的基本流程是：①項目信息開發(fā)與整合;②項目研究與拓展;③項目簽約;④項目執(zhí)行企劃;⑤銷售準備;⑥銷售執(zhí)行;⑦項目結算。

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2[.不定項選擇題]王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以王某的名義尋找買方，并簽訂出售合同;出售價格最低為2800元/m2，傭金為成交價的3%。一個月后，該房屋仍未賣出。于是李某建議王某降價，王某同意將最低出售價格定為2500元/m2。降價后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協(xié)商價格為2550元/m2，而甲公司告知王某成交價格為2500元/m2。趙某入住之后，趙某意外地接到物管公司追收原拖欠的物業(yè)管理費5000元，水電氣費248元的通知，買賣雙方為此發(fā)生糾紛。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某的經(jīng)紀活動，下列表述中正確的為()。

A.甲經(jīng)紀公司不應當指派李某與王某訂立經(jīng)紀合同

B.如果趙某入住后支付了物管公司催收的物管費、水電氣費等，李某個人有賠付責任

C.對于李某的經(jīng)紀活動，應由甲經(jīng)紀公司承擔責任

D.因為甲經(jīng)紀公司收取了房屋差價，物管公司催收的物管費、水電氣費等應由甲經(jīng)紀公司支付

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員之間有法律責任關系。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是由委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂的，因此，一方面，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承擔責任，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行追償;另一方面，如果是由于委托人的故意或過失給房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員造成了損失，應由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行賠償，然后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構再對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的損失進行相應的補償。

3[.不定項選擇題]王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以王某的名義尋找買方，并簽訂出售合同;出售價格最低為2800元/m2，傭金為成交價的3%。一個月后，該房屋仍未賣出。于是李某建議王某降價，王某同意將最低出售價格定為2500元/m2。降價后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協(xié)商價格為2550元/m2，而甲公司告知王某成交價格為2500元/m2。趙某入住之后，趙某意外地接到物管公司追收原拖欠的物業(yè)管理費5000元，水電氣費248元的通知，買賣雙方為此發(fā)生糾紛。關于甲公司與趙某協(xié)商價格與告知王某的成交價格不一致的事件，下列表述中正確的為()。

A.甲經(jīng)紀公司賺取房屋價格差價，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中禁止的行為

B.李某建議王某降價，是其獲取收益的一種合法手段

C.對李某的降價建議，王某應視為甲公司的行為

D.對成交價格高于最低價格的收入，應在甲公司和王某之間平均分配

[答案]AC

[解析]A項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益，不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。C項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事經(jīng)紀活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行。

4[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(以下稱甲機構)是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。張某和王某為甲機構聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構成立至今已有5年時間，5年中甲機構不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構的授權下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，并對該辦公用房進行了產(chǎn)權調(diào)查。甲機構在發(fā)展壯大后擬向房地產(chǎn)開發(fā)領域拓展的經(jīng)營戰(zhàn)略為()。

A.聚焦戰(zhàn)略

B.低成本戰(zhàn)略

C.一體化成長戰(zhàn)略

D.多樣化戰(zhàn)略

[答案]C

[解析]一體化成長戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構利用自身的優(yōu)勢，使企業(yè)向深度和廣度發(fā)展的一種戰(zhàn)略。一體化成長戰(zhàn)略有兩種類型：①縱向一體化，如具有較強市場優(yōu)勢的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，通過提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的配套服務，如代辦貸款、協(xié)辦房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓手續(xù)等，使其服務內(nèi)容向縱深發(fā)展，或是向下游聯(lián)合或兼并相關服務企業(yè)組成聯(lián)合體，統(tǒng)一規(guī)劃和發(fā)展。再如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構根據(jù)市場需要和自身的條件，充分發(fā)揮企業(yè)在市場研究、房地產(chǎn)產(chǎn)品設計、融資能力等方面的優(yōu)勢和潛力，進入房地產(chǎn)開發(fā)領域或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并，組建經(jīng)濟聯(lián)合體，向上游拓展企業(yè)的業(yè)務。②水平一體化，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構兼并或聯(lián)合同類同層次企業(yè)，通過規(guī)模經(jīng)濟加速發(fā)展的一種戰(zhàn)略。

5[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(以下稱甲機構)是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。張某和王某為甲機構聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構成立至今已有5年時間，5年中甲機構不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構的授權下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，并對該辦公用房進行了產(chǎn)權調(diào)查。在該辦公用房經(jīng)紀活動中，張某應()王某開展有關工作。

A.領導

B.指導

C.協(xié)助

D.監(jiān)督

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀人有義務指導房產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。因為房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)能力和業(yè)務水平比房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理高，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗也比房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理豐富。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務瑣碎、復雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應指導和幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理也有義務協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

6[.不定項選擇題]王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以王某的名義尋找買方，并簽訂出售合同;出售價格最低為2800元/m2，傭金為成交價的3%。一個月后，該房屋仍未賣出。于是李某建議王某降價，王某同意將最低出售價格定為2500元/m2。降價后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協(xié)商價格為2550元/m2，而甲公司告知王某成交價格為2500元/m2。趙某入住之后，趙某意外地接到物管公司追收原拖欠的物業(yè)管理費5000元，水電氣費248元的通知，買賣雙方為此發(fā)生糾紛。甲公司與王某簽訂的房屋出售委托合同，屬于()。

A.買方居間合同

B.賣方代理合同

C.買方代理合同

D.賣方居間合同

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產(chǎn)的專業(yè)服務行為。目前在我國，房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務主要有新建商品房銷售代理業(yè)務、存量房出售代理業(yè)務和房屋出租代理業(yè)務等。本案例中，王某委托甲公司代為出售屬于賣方代理中的存量房出售代理業(yè)務，簽訂的合同屬于賣方代理合同。

7[.不定項選擇題]劉先生委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人袁女士承辦該業(yè)務，劉先生與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。袁女士在執(zhí)行該業(yè)務的過程中，甲公司發(fā)生了1700元的業(yè)務支出，包括廣告宣傳費、交通費等。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同有效期內(nèi)，劉先生通過拍賣方式買到了一處二手房，并決定取消與甲公司簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。房地產(chǎn)賣方代理主要包括()。

A.商品房銷售代理

B.房屋出租代理

C.二手房出售代理

D.二手房購買代理

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產(chǎn)的專業(yè)服務行為。目前在我國，房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務主要有：①新建商品房銷售代理業(yè)務;②存量房出售代理業(yè)務;③房屋出租代理業(yè)務。

8[.不定項選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)從事新建商品房代理銷售業(yè)務，2004年10月，該公司承接了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)的一個樓盤的預售業(yè)務。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》(建住房[2000]200號文)簽訂合同時，由于甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現(xiàn)了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。丁某在銷售商品房過程中，因計算錯誤給王某造成了損失，下列表述中正確的為()。

A.王某直接向丁某追究責任

B.王某直接向乙公司追究責任

C.王某直接向甲公司追究責任，并由乙公司進行賠償

D.王某同時向甲公司和丁某追究責任

[答案]C

[解析]B項，王某與甲公司簽訂的合同，應直接向甲公司追究責任。AD兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與房地產(chǎn)經(jīng)紀人存在著法律責任關系，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承擔責任，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應首先對委托人進行賠償，然后，再向承辦該業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行追償，所以，王某不能直接追究丁某責任。

9[.不定項選擇題]李某有一處住過兩年的房屋要轉讓，委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的小張辦理房屋的買賣事宜。假如你是小張，請回答以下問題：小張對此房屋進行查驗，查驗的內(nèi)容包括()。

A.物業(yè)的位置、朝向等

B.物業(yè)權屬是否清晰

C.相鄰物業(yè)的權屬

D.物業(yè)是否設立了抵押權、租賃權

[答案]ABD

[解析]物業(yè)查驗包括：①現(xiàn)場查驗。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在接受業(yè)主委托后，應在業(yè)主或其代理人的帶領下，親臨現(xiàn)場，實地查勘房屋狀況，通過現(xiàn)場觀察房屋的具體位置、朝向、建筑結構、設備、內(nèi)部裝修情況，房屋成新、出入口及通道情況，以及相鄰房屋的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設施、自然景觀、污染情況等環(huán)境狀況。②產(chǎn)權調(diào)查。房屋產(chǎn)權清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀業(yè)務中，產(chǎn)權調(diào)查是保證產(chǎn)權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。

10[.不定項選擇題]2016年2月，W房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱W公司)將A市在建工程項目整體轉讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)。甲公司利用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押，從B建行獲得了一部分資金，在取得商品房預售許可證后，僅委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)代理預(銷)售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。乙公司代理商品房銷售代理業(yè)務流程中，商品房交驗(俗稱“交房”)處于()階段。

A.項目簽約

B.項目執(zhí)行企劃

C.銷售準備

D.銷售執(zhí)行

[答案]D

[解析]銷售執(zhí)行階段通常持續(xù)時間較長。在后期還要完成商品房交驗(俗稱“交房”)的工作。在“交房”期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員要配合開發(fā)商，按照項目所在地房地產(chǎn)管理部門的有關規(guī)定，辦理“交房”前的相關手續(xù)，并具體執(zhí)行引領購房者驗收房屋，代理開發(fā)商與購房者簽訂“房屋交接書”，向購房者交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“交房”期間常常是購房者與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的主要階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員作為中介方，應充分了解各種矛盾的詳細情況，找到癥結，為開發(fā)商提供有效的解決方案，積極化解矛盾。