1[.多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的執(zhí)行與落實主要依靠()來自覺遵守。

A.經(jīng)紀(jì)人員的信念

B.社會輿論力量

C.執(zhí)業(yè)教育

D.經(jīng)紀(jì)人員的習(xí)慣

E.經(jīng)紀(jì)人員的行業(yè)自律

[答案]ADE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范是指由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定或認(rèn)可的，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與客戶之間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與社會之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同行之間關(guān)系的職業(yè)道德和行為規(guī)范總和。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范主要依靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的理念、信念、習(xí)慣及行業(yè)自律來自覺遵守，同時通過行業(yè)組織自律管理、職業(yè)教育培訓(xùn)以及社會輿論監(jiān)督來協(xié)助落實。

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2[.多選題]下列現(xiàn)象，違反了誠信原則的有()。

A.夸大其詞地發(fā)布房源信息

B.誹謗、詆毀同行

C.“空口無憑，立字為據(jù)”

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)“店大欺客”

E.擅自違約

[答案]ABCE

[解析]“誠實信用”是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動過程中要誠實、守信。誠信原則包括兩方面內(nèi)容：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及人員要誠實，不弄虛作假，不欺詐，不進行不正當(dāng)競爭。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或人員發(fā)布房源、客源信息要真實準(zhǔn)確，不得夸大其詞，不得弄虛作假;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承接業(yè)務(wù)要量力而行，不得承接、承辦自己不能勝任的業(yè)務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要將有關(guān)信息準(zhǔn)確告知客戶，客觀分析房地產(chǎn)的優(yōu)劣勢，不得為了促成交易隱瞞已知悉的房地產(chǎn)的有關(guān)狀況，或者夸大其優(yōu)勢，引誘、欺詐客戶;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員不得誹謗、詆毀同行，不得進行不正當(dāng)競爭。②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及人員應(yīng)信守諾言，嚴(yán)格按法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)，不得擅自違約或毀約。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動往往“空口無憑，立字為據(jù)”，一旦簽約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員就需要信守承諾。E項違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的公平原則。

3[.多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的廣告不得含有()。

A.能為入住者辦理孩子升學(xué)的承諾

B.房地產(chǎn)升值或投資回報的承諾

C.風(fēng)水、占卜等內(nèi)容

D.商品房項目位置示意圖

E.房地產(chǎn)項目距離市中心的距離

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)廣告不得含有下列內(nèi)容：①升值或者投資回報的承諾;②以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;③違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定;④對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳;⑤不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚;⑥不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果;⑦不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

4[.多選題]關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用收取的做法，正確的有()。

A.實行明碼標(biāo)價

B.收取未予標(biāo)明的費用

C.兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作完成一項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，向委托人增加收費

D.服務(wù)達到合同約定標(biāo)準(zhǔn)后，收取傭金

E.向委托人收取必要的費用

[答案]ADE

[解析]AB兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。C項，兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，未按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，或向委托人增加收費的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責(zé)令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。DE兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)活動支出的必要費用，可以按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定要求委托人支付;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未約定的，不得要求委托人支付。

5[.多選題]房屋出售人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供()等資料。

A.收入證明

B.身份證明

C.房屋權(quán)屬證明

D.房屋狀況說明書

E.執(zhí)業(yè)證明

[答案]BC

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有義務(wù)告知應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料。委托人為房屋出售或者出租人的，需要協(xié)助事宜包括：①核查房屋權(quán)屬信息、配合實地查看房屋;②協(xié)助編制房屋狀況說明書、辦理合同備案、辦理房屋登記和房屋交接手續(xù)等。需要提供的資料包括：①身份證明;②房屋權(quán)屬證書等。

6[.多選題]執(zhí)業(yè)規(guī)范具備的特點有()。

A.行業(yè)性

B.時代性

C.實用性

D.現(xiàn)實性

E.廣泛性

[答案]ABCE

[解析]執(zhí)業(yè)規(guī)范兼有社會規(guī)范和技術(shù)規(guī)范的性質(zhì)，是針對從事某一職業(yè)的人員和從事該行業(yè)的機構(gòu)，制定的道德準(zhǔn)則和行為標(biāo)準(zhǔn)。它有以下幾個特點：①行業(yè)性。執(zhí)業(yè)規(guī)范只適用于特定行業(yè)或者特定的社會活動。②廣泛性。只要是某個行業(yè)的職業(yè)活動或者專業(yè)服務(wù)行為，就一定要符合該行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，換言之，執(zhí)業(yè)規(guī)范滲透到相應(yīng)行業(yè)的方方面面。③實用性。執(zhí)業(yè)規(guī)范是用條例、章程、守則、規(guī)則、制度、公約等以簡明的形式對行業(yè)內(nèi)人員與機構(gòu)的行為作出的規(guī)定。④時代性。執(zhí)業(yè)活動往往代代相傳，所以不同時代的執(zhí)業(yè)規(guī)范有許多相同的內(nèi)容。

7[.多選題]在業(yè)務(wù)招攬過程中，做法錯誤的有()。

A.與同行正當(dāng)競爭

B.信息接收者、被訪者明確表示拒絕時，向其發(fā)送房源、客源信息

C.未經(jīng)信息接收者、被訪者同意，上門推銷房源、客源

D.宣傳講究實事求是

E.夸大業(yè)務(wù)能力

[答案]BCE

[解析]在業(yè)務(wù)招攬過程中，應(yīng)做到：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員要注意業(yè)務(wù)招攬方式，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員未經(jīng)信息接收者、被訪者同意或者請求，或者信息接收者、被訪者明確表示拒絕的，不得向其固定電話、移動電話或者個人電子郵箱發(fā)送房源、客源信息，不得撥打其電話、上門推銷房源、客源或者招攬業(yè)務(wù);②不得虛假宣傳，不得夸大自己的業(yè)務(wù)能力，不得為招攬業(yè)務(wù)故意詆毀、誹謗其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員信譽、聲譽等;③不得招攬已經(jīng)提出“免中介”，及已有其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)獨 家代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。但可以招攬與其他經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供不同服務(wù)的業(yè)務(wù)。

8[.多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在聯(lián)系已與其他機構(gòu)簽署獨 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)范的規(guī)范包括()。

A.只能與代理經(jīng)紀(jì)機構(gòu)聯(lián)系

B.不能與獨 家代理的委托人(被代理)聯(lián)系

C.獨 家代理的委托人不能主動與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員聯(lián)系

D.代理的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)拒絕披露獨 家代理到期日時，其他的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以與房屋所權(quán)人取得聯(lián)系

E.獨 家代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的委托人可以主動聯(lián)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

[答案]ABDE

[解析]獨 家代理或者專任委托具有排他性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在聯(lián)系已與其他機構(gòu)簽署獨 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)范：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員只能與代理經(jīng)紀(jì)機構(gòu)聯(lián)系，而不能與獨 家代理的委托人(被代理)聯(lián)系，除非后者主動聯(lián)系。②當(dāng)代理的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)拒絕披露獨 家代理到期日或者代理性質(zhì)時，其他的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以與房屋所權(quán)人取得聯(lián)系，招攬業(yè)務(wù)。③若獨 家代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的委托人主動聯(lián)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，討論建立同樣的獨 家服務(wù)關(guān)系，雙方可就未來事項或現(xiàn)存獨 家代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同到期后，雙方可合作事項進行討論。

9[.多選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范執(zhí)行的表述，正確的是()。

A.主要依據(jù)道德進行調(diào)節(jié)

B.依據(jù)經(jīng)紀(jì)人員的自律

C.通過內(nèi)部管理強化執(zhí)業(yè)規(guī)范的貫徹落實

D.行業(yè)自律組織可以采用業(yè)內(nèi)通報方式進行處理

E.媒體發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人員違背了執(zhí)業(yè)規(guī)范，可以進行報導(dǎo)、披露

[答案]BCDE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范主要依靠以下方式來執(zhí)行：①經(jīng)紀(jì)人員的自律。社會各項活動需要法律和道德同時進行調(diào)節(jié)。法律調(diào)節(jié)是一種他律行為，即以國家或政府的強制力來施加影響，從而規(guī)范人們的行為;道德調(diào)節(jié)是一種自律行為，即以人們內(nèi)心的良知去支配自己的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)行為同樣需要以法律和道德為手段同時去調(diào)節(jié)。②經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的強制。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要法律責(zé)任主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過內(nèi)部管理強化執(zhí)業(yè)規(guī)范的貫徹落實是非常有效的一種途徑。③行業(yè)自律。當(dāng)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員違背執(zhí)業(yè)規(guī)范的時候，行業(yè)自律組織可以采用以下方式進行處理：告誡、約談、業(yè)內(nèi)通報、記入信用檔案等。④社會監(jiān)督。各種媒體發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人員或機構(gòu)違背了執(zhí)業(yè)規(guī)范，可以通過各種方式進行報導(dǎo)、披露。此外，由于我國相關(guān)法律不完善，在民事糾紛訴訟過程中，在相關(guān)法律條文缺失的情況下，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范》可以成為法院進行判決或仲裁機構(gòu)進行裁決的依據(jù)。

10[.多選題]委托房屋的市場價格可以參考()

A.不同社區(qū)內(nèi)同類房屋的一般、平均成交價格水平

B.同一社區(qū)內(nèi)不同類房屋的平均價格水平、一段時期內(nèi)價格變動的情況

C.近一段時期內(nèi)，不同區(qū)域的其他成交案例的買賣成交價格或租賃情況

D.同一社區(qū)內(nèi)同類房屋當(dāng)時的一般、平均成交價格水平、一段時期內(nèi)價格變動的情況

E.近一段時期內(nèi)，同一區(qū)域其他成交案例的買賣成交價格或者租賃成交價格情況

[答案]DE

[解析]委托房屋的市場參考價格，包括兩個方面的價格：①委托房屋所在社區(qū)或所處商圈范圍內(nèi)同類房屋當(dāng)時的一般、平均成交價格水平(主要指單價)、一段時期內(nèi)價格變動的情況;②在近一段時期內(nèi)，委托房屋所在區(qū)域其他成交案例的買賣成交價格或者租賃成交價格情況(包含單價和總價)。關(guān)于買賣成交價格，應(yīng)當(dāng)界定是含稅價還是賣家凈得價(不含稅費)。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知委托人以上信息的來源。