1[.單選題]香 港的地產(chǎn)代理公司是從20世紀(jì)80年代初開始引入()，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。

　　A.傭金制

　　B.比例制

　　C.分紅制

　　D.市場制

　　[答案]A

　　[解析]香 港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，在真正意義上由個(gè)人為主的經(jīng)營方式向企業(yè)化轉(zhuǎn)變是在20世紀(jì)80年代初。香 港的地產(chǎn)代理公司是從20世紀(jì)80年代初開始引入傭金制度，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。在此之前，地產(chǎn)代理公司的營業(yè)員以每月薪金為主，員工工作表現(xiàn)及業(yè)績良好，老板只以獎(jiǎng)金作為鼓勵(lì)，并沒有傭金制度，更別說傭金比例了。

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　　2[.單選題]與經(jīng)銷、行紀(jì)等經(jīng)濟(jì)活動不同，經(jīng)紀(jì)活動的主要特點(diǎn)是()

　　A.占有交易標(biāo)的，賺取差價(jià)

　　B.不占有交易標(biāo)的，賺取傭金

　　C.不占有交易標(biāo)的，賺取差價(jià)

　　D.不占有交易標(biāo)的，賺取傭金和差價(jià)

　　[答案]B

　　[解析]關(guān)于經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷之間的區(qū)別，如表1-1所示。表1-1經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷幾個(gè)概念的區(qū)別

　　3[.單選題]“中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場立場”，這意味著()。

　　A.只有房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)才是真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

　　B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的全部內(nèi)容就是向買賣雙方提供信息

　　C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人盈利的途徑是低價(jià)買入高價(jià)賣出

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人的經(jīng)營活動不能是取得或出讓房屋所有權(quán)的買賣活動

　　[答案]D

　　[解析]從哲學(xué)含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀(jì)活動的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀(jì)是為促成其他相對兩方的交易而提供服務(wù)的活動。在經(jīng)紀(jì)活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實(shí)現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人與之進(jìn)行交易的相對人。而提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進(jìn)行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項(xiàng)，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　4[.單選題]經(jīng)紀(jì)活動主體的()是經(jīng)紀(jì)活動本身的必 然要求。

　　A.中介性

　　B.服務(wù)性

　　C.專業(yè)性

　　D.地域性

　　[答案]C

　　[解析]經(jīng)紀(jì)活動主體的專業(yè)性是經(jīng)紀(jì)活動本身的必 然要求。經(jīng)紀(jì)活動實(shí)際上是一種交易的輔助活動，它存在的前提是：一項(xiàng)交易中存在著關(guān)于交易標(biāo)的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達(dá)成交易。因此，經(jīng)紀(jì)活動的主體必 然是專業(yè)化的主體。

　　5[.單選題]行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以()的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。

　　A.自己

　　B.代理人

　　C.委托人

　　D.受托人

　　[答案]A

　　[解析]行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。行紀(jì)主要有以下兩個(gè)特征：①經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于(或高于)委托人指定的價(jià)格買進(jìn)(或賣出)，并因此增加自己的報(bào)酬;②除非委托人不同意，對具有市場定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出賣人。

　　6[.單選題]中國香 港于1997年頒布了()，標(biāo)志著中國香 港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入了法治化管理的軌道。

　　A.《地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)條例》

　　B.《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》

　　C.《地產(chǎn)代理與居間條例》

　　D.《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)條例》

　　[答案]B

　　[解析]1997年5月21日，香 港頒布《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》(1997年第411號法律公告)，標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入了法制化管理的軌道，其運(yùn)作更加規(guī)范、有效、專業(yè)。

　　7[.單選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事居間經(jīng)紀(jì)活動，下列說法正確的是()。

　　A.不能同時(shí)接受雙方委托人的委托

　　B.只能接受一方當(dāng)事人的委托

　　C.可以同時(shí)接受一方或雙方委托人的委托

　　D.如果同時(shí)接受雙方委托人的委托，則傭金不能比接受一方當(dāng)事人委托時(shí)收取的傭金少

　　[答案]C

　　[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時(shí)接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲�托人的利益而充�?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。

　　8[.單選題]下列關(guān)于美國房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的表述中，正確的是()。

　　A.采用經(jīng)紀(jì)人獨(dú) 家銷售方式的，在代理合同有效期內(nèi)，即使賣主將房屋賣掉，其也需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付傭金

　　B.采用賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú) 家銷售方式的，賣主可以與多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂房屋代理銷售合同

　　C.采用開放式銷售方式的，賣主自己銷售房屋成功，也需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付傭金

　　D.采用優(yōu)先購買銷售方式的，賣主以低價(jià)將房屋銷售給他人時(shí)，不需要經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的同意

　　[答案]A

　　[解析]關(guān)于房地產(chǎn)代理，美國有以下5種主要的合同類型：①獨(dú)售權(quán)合同。此合同規(guī)定，如賣主自己或通過其他經(jīng)紀(jì)人把房子賣掉了，原獨(dú)售權(quán)經(jīng)紀(jì)人仍享受請求付傭金的權(quán)利。②獨(dú)售權(quán)共享合同。合同規(guī)定賣主和經(jīng)紀(jì)人共享房屋出售的權(quán)利，如果賣主先賣出，經(jīng)紀(jì)人無權(quán)要求傭金。③開放出售權(quán)合同。賣主與多個(gè)經(jīng)紀(jì)人簽約，誰賣出誰享有傭金。④凈賣權(quán)合同。賣主給經(jīng)紀(jì)人一個(gè)底價(jià)，賣價(jià)超過該底價(jià)的部分作為傭金歸經(jīng)紀(jì)人。⑤聯(lián)營制合同。由賣主與幾家經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合簽約，賣出后傭金由經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)經(jīng)紀(jì)人分成。

　　9[.單選題]賣主給經(jīng)紀(jì)人一個(gè)底價(jià)，賣出超過部分歸經(jīng)紀(jì)人作傭金指的是美國房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)運(yùn)作方式中的()。

　　A.獨(dú)售權(quán)合同

　　B.獨(dú)售權(quán)共享合同

　　C.開放出售權(quán)合同

　　D.凈賣權(quán)合同

　　[答案]D

　　[解析]美國有以下五種主要的合同類型：①獨(dú)售權(quán)合同。此合同規(guī)定，如賣主自己或通過其他經(jīng)紀(jì)人把房子賣掉了，原獨(dú)售權(quán)經(jīng)紀(jì)人仍享受請求付傭金的權(quán)利。②獨(dú)售權(quán)共享合同。合同規(guī)定賣主和經(jīng)紀(jì)人共享房屋出售的權(quán)利，如果賣主先賣出，經(jīng)紀(jì)人無權(quán)要求傭金。③開放出售權(quán)合同。賣主與多個(gè)經(jīng)紀(jì)人簽約，誰賣出誰享有傭金。④凈賣權(quán)合同。賣主給經(jīng)紀(jì)人一個(gè)底價(jià)，賣出超過部分作為傭金歸經(jīng)紀(jì)人。⑤聯(lián)營制合同。由賣主與幾家經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合簽約，賣出后傭金由經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)經(jīng)紀(jì)人分成。

　　10[.單選題]根據(jù)代理產(chǎn)生的依據(jù)，房地產(chǎn)代理屬于民事代理中的()。

　　A.法定代理

　　B.指定代理

　　C.委托代理

　　D.共同代理

　　[答案]C

　　[解析]根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為：①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人確定委托代理權(quán)限和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。