1[.單選題]關(guān)于多重房源上市系統(tǒng)(MLS)的運行基礎(chǔ)是()。

　　A.信息共享制度

　　B.會員聯(lián)盟制度

　　C.獨-家代理制度

　　D.傭金共享制度

　　[答案]C

　　[解析]獨售權(quán)合同下的房地產(chǎn)代理(簡稱“獨-家代理”)與美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的多重房源上市系統(tǒng)(MLS)相配合，大大提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的績效，成為美國主流的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方式，并傳播到許多其他發(fā)達(dá)國家，成了被許多發(fā)達(dá)國家普遍采用的房地產(chǎn)獨-家代理制度。在獨-家代理制度下，賣方代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將委托人的房源信息提交給MLS系統(tǒng)，買方代理人在MLS系統(tǒng)上搜索到房源，必須通過該房源的獨-家代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實現(xiàn)交易，而且雙方需要對傭金的分配方式達(dá)成一致意見。

　　2[.單選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)紀(jì)行為，稱為房地產(chǎn)()。

　　A.行紀(jì)

　　B.居間

　　C.代理

　　D.包銷

　　[答案]C

　　[解析]A項，行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。B項，居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經(jīng)濟行為。C項，代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進行交易，并由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。經(jīng)紀(jì)活動中的代理，是一種商事代理活動，即代理人根據(jù)與被代理人達(dá)成的合同，按照合同規(guī)定的范圍、程度、時間從事商品交易活動的行為。D項，包銷是指在一定的條件下，作為介于經(jīng)紀(jì)行為和經(jīng)銷行為之間的行紀(jì)，可以采取更靠近經(jīng)紀(jì)的形式，不僅僅不轉(zhuǎn)移交易標(biāo)的所有權(quán)，而且仍以交易標(biāo)的所有者的名義進行銷售，但是中介服務(wù)方的報酬采用“傭金+差價”的形式。

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　　3[.單選題]香港的地產(chǎn)代理公司是從20世紀(jì)80年代初開始引入()，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。

　　A.傭金制

　　B.比例制

　　C.分紅制

　　D.市場制

　　[答案]A

　　[解析]香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，在真正意義上由個人為主的經(jīng)營方式向企業(yè)化轉(zhuǎn)變是在20世紀(jì)80年代初。香港的地產(chǎn)代理公司是從20世紀(jì)80年代初開始引入傭金制度，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。在此之前，地產(chǎn)代理公司的營業(yè)員以每月薪金為主，員工工作表現(xiàn)及業(yè)績良好，老板只以獎金作為鼓勵，并沒有傭金制度，更別說傭金比例了。

　　4[.單選題]與經(jīng)銷、行紀(jì)等經(jīng)濟活動不同，經(jīng)紀(jì)活動的主要特點是()

　　A.占有交易標(biāo)的，賺取差價

　　B.不占有交易標(biāo)的，賺取傭金

　　C.不占有交易標(biāo)的，賺取差價

　　D.不占有交易標(biāo)的，賺取傭金和差價

　　[答案]B

　　[解析]關(guān)于經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷之間的區(qū)別，如表1-1所示。表1-1經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷幾個概念的區(qū)別

　　5[.單選題]“中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場立場”，這意味著()。

　　A.只有房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)才是真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

　　B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的全部內(nèi)容就是向買賣雙方提供信息

　　C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或個人盈利的途徑是低價買入高價賣出

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或個人的經(jīng)營活動不能是取得或出讓房屋所有權(quán)的買賣活動

　　[答案]D

　　[解析]從哲學(xué)含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀(jì)活動的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀(jì)是為促成其他相對兩方的交易而提供服務(wù)的活動。在經(jīng)紀(jì)活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人與之進行交易的相對人。而提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　6[.單選題]經(jīng)紀(jì)活動主體的()是經(jīng)紀(jì)活動本身的必-然要求。

　　A.中介性

　　B.服務(wù)性

　　C.專業(yè)性

　　D.地域性

　　[答案]C

　　[解析]經(jīng)紀(jì)活動主體的專業(yè)性是經(jīng)紀(jì)活動本身的必-然要求。經(jīng)紀(jì)活動實際上是一種交易的輔助活動，它存在的前提是：一項交易中存在著關(guān)于交易標(biāo)的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達(dá)成交易。因此，經(jīng)紀(jì)活動的主體必-然是專業(yè)化的主體。

　　7[.單選題]行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以()的名義與第三方進行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。

　　A.自己

　　B.代理人

　　C.委托人

　　D.受托人

　　[答案]A

　　[解析]行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟行為。行紀(jì)主要有以下兩個特征：①經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于(或高于)委托人指定的價格買進(或賣出)，并因此增加自己的報酬;②除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出賣人。

　　8[.單選題]中國香港于1997年頒布了()，標(biāo)志著中國香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入了法治化管理的軌道。

　　A.《地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)條例》

　　B.《地產(chǎn)代理條例》

　　C.《地產(chǎn)代理與居間條例》

　　D.《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)條例》

　　[答案]B

　　[解析]1997年5月21日，香港頒布《地產(chǎn)代理條例》(1997年第411號法律公告)，標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入了法制化管理的軌道，其運作更加規(guī)范、有效、專業(yè)。

　　9[.單選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事居間經(jīng)紀(jì)活動，下列說法正確的是()。

　　A.不能同時接受雙方委托人的委托

　　B.只能接受一方當(dāng)事人的委托

　　C.可以同時接受一方或雙方委托人的委托

　　D.如果同時接受雙方委托人的委托，則傭金不能比接受一方當(dāng)事人委托時收取的傭金少

　　[答案]C

　　[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動。

　　10[.單選題]下列關(guān)于美國房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的表述中，正確的是()。

　　A.采用經(jīng)紀(jì)人獨-家銷售方式的，在代理合同有效期內(nèi)，即使賣主將房屋賣掉，其也需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付傭金

　　B.采用賣主與經(jīng)紀(jì)人獨-家銷售方式的，賣主可以與多個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂房屋代理銷售合同

　　C.采用開放式銷售方式的，賣主自己銷售房屋成功，也需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付傭金

　　D.采用優(yōu)先購買銷售方式的，賣主以低價將房屋銷售給他人時，不需要經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的同意

　　[答案]A

　　[解析]關(guān)于房地產(chǎn)代理，美國有以下5種主要的合同類型：①獨售權(quán)合同。此合同規(guī)定，如賣主自己或通過其他經(jīng)紀(jì)人把房子賣掉了，原獨售權(quán)經(jīng)紀(jì)人仍享受請求付傭金的權(quán)利。②獨售權(quán)共享合同。合同規(guī)定賣主和經(jīng)紀(jì)人共享房屋出售的權(quán)利，如果賣主先賣出，經(jīng)紀(jì)人無權(quán)要求傭金。③開放出售權(quán)合同。賣主與多個經(jīng)紀(jì)人簽約，誰賣出誰享有傭金。④凈賣權(quán)合同。賣主給經(jīng)紀(jì)人一個底價，賣價超過該底價的部分作為傭金歸經(jīng)紀(jì)人。⑤聯(lián)營制合同。由賣主與幾家經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合簽約，賣出后傭金由經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)經(jīng)紀(jì)人分成。