2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試簡(jiǎn)介

　　根據(jù)《關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的通知》（建房[1995]147號(hào)）文件精神，從1995年起，國(guó)家開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，考試工作從1995年開(kāi)始實(shí)施。實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度，原則上每年舉行一次。

　　建設(shè)部和人事部共同負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、組織協(xié)調(diào)、考試、注冊(cè)和監(jiān)督管理工作。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格者，由人事部或其授權(quán)的部門(mén)頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部和建設(shè)部用印的房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，經(jīng)注冊(cè)后全國(guó)范圍有效。

　　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理工作。注冊(cè)有效期自注冊(cè)之日起計(jì)為三年。

從1993年到2003年，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度已經(jīng)建立十周年，中國(guó)估價(jià)師也走過(guò)了十個(gè)春夏秋冬。房地產(chǎn)估價(jià)師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價(jià)師具有較高的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)水平、知識(shí)面以及服務(wù)水平等方面的職業(yè)技能。

  　　一、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的建筑知識(shí)和建筑造價(jià)知識(shí)

  　　我們知道運(yùn)用任何一種評(píng)估方法時(shí)，都會(huì)涉及一定的建筑知識(shí)，尤其是運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，更是考驗(yàn)估價(jià)師建筑知識(shí)的水平。評(píng)估個(gè)案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，其確有大量的包括儲(chǔ)油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內(nèi)的“動(dòng)產(chǎn)”，對(duì)其中“既無(wú)造價(jià)資料，亦無(wú)圖紙”的，宜采用重置成本法，結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當(dāng)今設(shè)計(jì)思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實(shí)物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，后分部分測(cè)算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測(cè)算其新建成本。這些“個(gè)案”的評(píng)估要求估價(jià)師掌握一定的建筑知識(shí)和建筑造價(jià)知識(shí)。

 　　二、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論

  　　眾所周知房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué)科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價(jià)工作并能進(jìn)行相應(yīng)地探索。這就要求估價(jià)師了解并 探索更多的經(jīng)紀(jì)問(wèn)題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、機(jī)會(huì)成本 、邊際收益、收入與稅收等，參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論培訓(xùn)、知識(shí)競(jìng)賽和房地產(chǎn)繼續(xù)教育。本人通過(guò)自學(xué)和培訓(xùn)1996年通過(guò)了房地產(chǎn)估價(jià)師考試，1997年參加“荊門(mén)市房地產(chǎn)法規(guī)知識(shí)競(jìng)賽”獲一等獎(jiǎng)，并獲獎(jiǎng)金200元。事實(shí)上，一個(gè)全面的估價(jià)師，不僅可以從事“單一”的評(píng)估業(yè)務(wù)，更可以為大眾峁房地產(chǎn)投?置業(yè)咨詢服務(wù)——為房地產(chǎn)投資者憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。這主要包括：預(yù)算不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值和投資回報(bào)率；測(cè)算投資/置業(yè)成本，安排購(gòu)置資金；測(cè)算改造成本 ，改進(jìn)物業(yè)收益水平；預(yù)測(cè)市場(chǎng)波動(dòng)，確定投資/置業(yè)方向；測(cè)算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計(jì)劃。

　　三、估價(jià)師應(yīng)該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)

  　　顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)的物或者房地產(chǎn)為主的標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)的一項(xiàng)技術(shù)工作，缺少 房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)，就談不上做一名估價(jià)師。從房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也可以佐證，成本法是以成本測(cè)算方式估算房地產(chǎn)價(jià)值，其中比如社會(huì)平均利潤(rùn)率、資金占用成本如何確定，直接牽涉到估價(jià)結(jié)論的可靠性；市場(chǎng)法是以市場(chǎng)可比價(jià)格估算房地產(chǎn)價(jià)值，但是如果沒(méi)有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，又如何選擇“可比實(shí)例”，又如何進(jìn)行“區(qū)域”、“個(gè)別”等因素的調(diào)整；收益還原法是以貼現(xiàn)原理測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值的，試問(wèn)如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對(duì)一個(gè)收益整體不可分，但只評(píng)估其中部分房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)必須確定分?jǐn)們r(jià)值時(shí)，更離不開(kāi)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。事實(shí)上，房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計(jì)劃、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等。有些估價(jià)師在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作為個(gè)別因素修正時(shí)，只有“有”和“無(wú)”兩種，然而實(shí)際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同，應(yīng)區(qū)別對(duì)待和修正。

  　　四、估價(jià)師必須熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定

  　　我們知道“無(wú)規(guī)不圓”，作為從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來(lái)說(shuō)，諸如民法通則、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實(shí)施規(guī)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國(guó)有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細(xì)則、拍賣法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容，并且有必要“拳不離手，曲不離口”，做到�？�、常想、常推敲。諸如要通過(guò)反復(fù)學(xué)習(xí)相關(guān)稅法及稅收等政策，并向有關(guān)部門(mén)咨詢，估價(jià)師要能準(zhǔn)確地測(cè)算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收和費(fèi)用；要了解擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定，最高院2000年12月8日關(guān)于《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效”，《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)�！�。

 　　五、估價(jià)師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易變化情況。

  　　大家都知道市場(chǎng)比較法的原理就是市場(chǎng)檢驗(yàn)，而成本法中的社會(huì)化評(píng)估成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場(chǎng)比較而定，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的市場(chǎng)銷售價(jià)格更是市場(chǎng)現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易變化情況，對(duì)于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中，非常注重了解、搜集、判斷有關(guān)市場(chǎng)交易案例，包括買(mǎi)賣、抵押、租賃、拍賣、抵債等方面，事實(shí)上，只有具備大量的案例并建庫(kù)管理，才能在具體辦理估價(jià)時(shí)得心應(yīng)手，要多與多家開(kāi)發(fā)商、經(jīng)濟(jì)公司、拍賣公司以及相關(guān)部門(mén)保持著良好的協(xié)作關(guān)系，還可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙及電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)了解二手房?jī)r(jià)格信息，再加上從拍賣公告及拍賣成交價(jià)方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲�有意義的房地產(chǎn)交易價(jià)格，大大增加了房地產(chǎn)案例庫(kù)存量，本人還備有房地產(chǎn)估價(jià)筆記本、房地產(chǎn)交易價(jià)格剪貼簿和房地產(chǎn)估價(jià)電子檔案等，平時(shí)注重搜集、整理和完善這些基礎(chǔ)工作，對(duì)日常的房地產(chǎn)估價(jià)工作帶來(lái)意想不到的效果。

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