11、房地產(chǎn)權利人不應在其房地產(chǎn)內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于()的限制。

　　A房地產(chǎn)地役權

　　B房地產(chǎn)權利及其行使租賃權

　　C房地產(chǎn)使用管制

　　D相鄰關系

　　答案：D

　　12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳�繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。

　　A12

　　B25

　　C27

　　D40

　　答案：B

　　13、房屋征收中，用于產(chǎn)權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值，其價值時點應為()

　　A房屋征收決定公告之日

　　B原征收補償協(xié)議達成之日

　　C用于產(chǎn)權調換房屋支付之日

　　D委托估價之日

　　答案：A

　　14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/㎡，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/㎡和9550元/㎡。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果(多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應確定為()元/㎡.

　　A9175

　　B9400

　　C9450

　　D9775

　　答案：B

　　15、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是()

　　A所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化

　　B國家調整了房地產(chǎn)稅費政策

　　C國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹

　　D對可比實例進行了裝修改造

　　答案：D

　　16、為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費正常負擔下的市場價格，選取的可比實例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡,買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%。對該可比實例成交價格進行修正、調整后的價格為()元/㎡.

　　A3673.20

　　B3673.68

　　C3790.43

　　D3790.93

　　答案：B

　　17、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為()

　　A100/101

　　B100/100

　　C100/99

　　D100/98

　　答案：A

　　22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。

　　A、245

　　B、275

　　C、315

　　D、345

　　參考答案：D

　　23、某舊廠房的設計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內動產(chǎn)設備重新購置價格為40萬元。廠房達到設計壽命拆除時，預計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產(chǎn)設備折價10萬元;拆除廠房花費7萬元，動產(chǎn)設備搬運花費1萬元，廢氣建筑垃圾搬運花費1萬元。該廠房的殘值率為()。

　　A、1.43%

　　B、2.00%

　　C、7.86%

　　D、11.00%

　　參考答案：B

　　24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為2年，建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()。

　　A、2.00%

　　B、2.13%

　　C、2.22%

　　D、2.50%

　　參考答案：C

　　25、關于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的是()。

　　A、自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間

　　B、為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和

　　C、由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D、為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和

　　參考答案：B

　　26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500㎡，凈租金為730元/㎡.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/㎡.年，空置率為10%�，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。

　　A、78

　　B、102

　　C、180

　　D、302

　　參考答案：B

　　27、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應的房地產(chǎn)市場狀況應是()時的房地產(chǎn)市場狀況。

　　A、價值時點

　　B、開發(fā)完成

　　C、未來延遲銷售

　　D、銷售完成

　　參考答案：C

　　34、關于估價方法選用的說法，正確的是()

　　A、舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法

　　B、估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

　　C、估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實力調查困難，可不選用?

　　D、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設開發(fā)法

　　參考答案：A

　　35、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內容不包括()

　　A、估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

　　B、估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

　　C、估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證

　　D、估價師對估價結果成立條件的提示和說明

　　參考答案：D