答案部分

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是價格和價值。稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P84。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是價格和價值。房地產與其他商品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有使用價值、稀缺性和有效需求。參見教材P84。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。參見教材P88。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項C錯誤，應該是適當的期間完成交易。正常成交價格形成的條件主要有以下7個：(1)公開市場;(2)交易對象本身具備市場性;(3)眾多的買者和賣者;(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;(5)自私且理性的經濟行為;(6)買者和賣者都具有完全信息;(7)適當的期間完成交易。參見教材P88。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。參見教材P89。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P89。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值、開發(fā)價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。參見教材P89。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。參見教材P90。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。從某個特定的投資者角度出發(fā)考慮的是投資價值。參見教材P91。

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。在合法利用下，現狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。完整的房租構成因素包括地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。參見教材P94。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款額度= 抵押價值×抵押率，抵押價值= 未設立法定優(yōu)先受償權下的價值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(500-100)×0.6=240(萬元)。參見教材P95。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格。其他房地產權利價格泛指房地產所有權、土地使用權以外的各種房地產權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格。參見教材P98。

　　16、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。出租人權益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權益價值。參見教材P99。

　　17、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。對于已出租的房地產，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產轉讓、抵押估價應評估出租人權益價值，被征收房屋價值評估應評估無租約限制價值或完全產權價值。房地產司法拍賣估價，人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權，即應評估無租約限制價值;未書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權除去后進行拍賣的，一般評估出租人權益價值，或者同時評估出租人權益價值和無租約限制價值，并作出相應說明，供人民法院選用。參見教材P99。

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面價值。資產的歷史成本也稱為原始成本、原始價值，簡稱原值、原價，是指資產購置時支付的現金或者現金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。參見教材P100。

　　19、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是土地價值、建筑物價值和房地產價值。選項B錯誤，房地價值也稱為房地混合價，等同于人們平常所說的房價，是建筑物及其占用范圍內的土地的價值。參見教材P104。

　　20、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價�？們r格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格，房地產的總價格一般不能完全反映房地產價格水平的高低。參見教材P104。

　　21、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格。參見教材P105。

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。在交易當事人為逃稅等而不實申報成交價的情況下，申報的成交價(如網簽價)為名義價格，真實的成交價為實際價格。參見教材P106。

　　23、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計算的“純粹”房地產名義交易價格：(80-2)÷133.33=0.585(萬元/m2)，實際交易價格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(萬元/m2)。參見教材P107。

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。實際總價為：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(萬元)。實際單價為：115.53/100=11553(元/m2)。參見教材P107。

　　25、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。現貨價格是指在交易達成后立即或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。參見教材P107。

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。實際總價=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(萬元)，實際單價=117.13÷100=11713(元/m2)。參見教材P107。

　　27、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。參見教材P108。

　　28、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是起價、標價、成交價和均價。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。參見教材P109。

　　29、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。起拍價也稱為開叫價格、起叫價，是拍賣的起始價格，即拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。參見教材P110。

　　30、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產價格的特點。房地產價格與一般商品的價格的共同之處在于：(1)都是價格，用貨幣來表現;(2)都有波動，受供求因素的影響;(3)都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。一般商品由于可以移動，其價格通常與區(qū)位關系不大;房地產由于不可移動，其價格與區(qū)位密切相關。參見教材P110。