答案

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。參見教材P164。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯誤，整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P164～166。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。參見教材P167。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。“該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。甲乙土地價(jià)值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價(jià)值低于甲土地，說明建筑物價(jià)值為負(fù)值。參見教材P168。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。參見教材P168。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途。參見教材P169。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價(jià)值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元)，改變用途價(jià)值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。參見教材P170。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。參見教材P171。

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價(jià)目的，對同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ�方式進(jìn)行估價(jià)。國有土地上房屋征收評估也應(yīng)遵循一致性原則，即對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ�方式進(jìn)行估價(jià)。參見教材P172。