多選題

　　1.在校核測算結(jié)果時(shí)，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

　　A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同

　　B.參數(shù)選取不合理

　　C.估價(jià)作業(yè)日期不同

　　D.價(jià)值類型選取不合理

　　E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是測算結(jié)果的校核和分析比較。選項(xiàng)C作業(yè)日期不能成為測算結(jié)果之間有較大差異的理由;選項(xiàng)D是估價(jià)基本事項(xiàng)，早就定了，也不應(yīng)該是測算結(jié)果之間有較大差異的理由。參見教材P414。

　　2.下列關(guān)于價(jià)值類型的說法中，正確的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)征收估價(jià)評(píng)估的是謹(jǐn)慎價(jià)值

　　B.法院拍賣房地產(chǎn)評(píng)估的是快速變現(xiàn)價(jià)值

　　C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)評(píng)估的是謹(jǐn)慎價(jià)值

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)估的是投資價(jià)值

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)估的是市場價(jià)值

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是價(jià)值類型的確定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，房地產(chǎn)征收估價(jià)評(píng)估的是市場價(jià)值;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，法院拍賣房地產(chǎn)評(píng)估也是市場價(jià)值;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)估的是投資價(jià)值。參見教材P407。

　　3.應(yīng)該在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中說明的內(nèi)容包括(　)。

　　A.估價(jià)委托人

　　B.估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用分析

　　C.估價(jià)方法適用性分析

　　D.估價(jià)依據(jù)

　　E.估價(jià)測算過程

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告。選項(xiàng)AD屬于估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的內(nèi)容。參見教材P421～422。

　　4.保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括(　)。

　　A.估價(jià)報(bào)告

　　B.估價(jià)委托書

　　C.估價(jià)中的不同意見記錄

　　D.外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見

　　E.內(nèi)部意見

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：(1)估價(jià)報(bào)告;(2)估價(jià)委托書和股價(jià)委托合同;(3)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料;(4)估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄;(5)估價(jià)作業(yè)方案;(6)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;(7)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;(8)估價(jià)中的不同意見記錄;(9)外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。參見教材P424。

　　5.下列有關(guān)報(bào)酬率的求取方法，描述正確的是(　)。

　　A.在V=A/Y的情況下，報(bào)酬率通過Y=A/V來求取，此為市場提取法

　　B.為了避免偶然性，市場提取法中應(yīng)盡量收集較多的可比實(shí)例，求其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)

　　C.累加法中，報(bào)酬率的求取要加上投資帶來的優(yōu)惠率

　　D.在收益法估價(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益

　　E.市場提取法中，對(duì)求出的報(bào)酬率應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在累加法中，報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率。參見教材P265。

　　6.運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象不同，采用的資本化率包括(　)。

　　A.加權(quán)平均資本化率

　　B.綜合資本化率

　　C.建筑物資本化率

　　D.土地資本化率

　　E.權(quán)益資本化率

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是投資組合技術(shù)。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見教材P272。

　　7.房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的主要內(nèi)容包括(　)。

　　A.應(yīng)主動(dòng)回避與自己有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.應(yīng)正直誠實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)

　　C.應(yīng)多承接估價(jià)業(yè)務(wù)，超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)也要積極爭取

　　D.應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘

　　E.應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的當(dāng)事人的商業(yè)秘密

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P37～38。

　　8.目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

　　C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見

　　D.國有土地上房屋征收評(píng)估辦法

　　E.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有4個(gè)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范;房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn);房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見;國有土地上房屋征收評(píng)估辦法。選項(xiàng)E不屬于技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范。參見教材P11。

　　9.下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　B.房屋征收評(píng)估

　　C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

　　D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

　　E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響�？聪鄳�(yīng)的估價(jià)目的下，租賃合同是否繼續(xù)有效。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)。參見教材P99。

　　10.為國有土地上房屋征收補(bǔ)償目的而進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)(　)。

　　A.對(duì)于房屋租賃的影響，視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

　　B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

　　C.考慮房屋租賃者的意見

　　D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

　　E.對(duì)于房屋抵押的影響，視為無抵押限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見教材P99。