多選題

　　1、根據房地產估價的合法原則，不得抵押的財產包括(　)。

　　A、土地所有權

　　B、耕地、宅基地

　　C、學校、幼兒園

　　D、私人診所

　　E、社會團體的教育設施

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則。選項D屬于私人所有權，非公立醫(yī)院。參見教材P158。

　　2、最高最佳利用原則必須同時滿足的條件包括(　)。

　　A、法律上允許

　　B、技術上先進

　　C、經濟上可行

　　D、價值最大化

　　E、成本上最低

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查最高最佳利用原則。最高最佳利用原則必須同時滿足的條件包括：(1)法律上允許;(2)技術上可能;(3)經濟上可行;(4)價值最大化。參見教材P166。

　　3、在搜集交易實例時應盡量搜集較多的信息，一般包括下列(　)。

　　A、付款方式

　　B、融資條件

　　C、交易稅費負擔

　　D、交易目的

　　E、業(yè)主資質

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是搜集交易實例的要求。在搜集交易實例時應盡量搜集較多的信息，一般包括：交易對象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、交易稅費負擔、融資條件、交易目的。參見教材P177。

　　4、房地產狀況調整的方法，不包括下列(　)。

　　A、直接比較法

　　B、直觀比較法

　　C、總價調整法

　　D、成本調整法

　　E、百分比調整法

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產狀況調整的方法。房地產狀況調整的方法有：①直接比較調整、間接比較調整;②總價調整、單價調整;③金額調整、百分比調整;④加法調整、乘法調整。參見教材P198。

　　5、運用收益法估價的操作步驟，分為下列(　)。

　　A、在直接比較或間接比較法中，選擇合適的估價方法

　　B、測算收益期或持有期

　　C、測算未來收益

　　D、確定直接化率或間接化率

　　E、計算收益價值

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】 本題考查的是收益法估價的操作步驟。運用收益法估價一般分為以下5個步驟： ①選擇具體估價方法，即選擇報酬資本化法還是選擇直接資本化法; ②估計收益期或持有期; ③測算未來收益; ④確定報酬率或資本化率、收益乘數;⑤計算收益價值。參見教材P216。

　　6、下列有關報酬率的求取方法，描述正確的是(　)。

　　A、在V=A/Y的情況下，報酬率通過Y=A/V來求取，此為市場提取法

　　B、為了避免偶然性，市場提取法中應盡量搜集較多的可比實例，求其凈收益與價格之比的平均數

　　C、累加法中，報酬率的求取要加上投資帶來的優(yōu)惠率

　　D、在收益法估價中，廣泛使用的是名義凈收益

　　E、市場提取法中，對求出的報酬率應進行適當的調整

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。選項C錯誤，在累加法中，報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率。參見教材P250。

　　7、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有(　)。

　　A、重新購建價格是客觀的價格

　　B、重新購建價格是在價值時點的價格

　　C、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　D、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　E、重新購建價格是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是重新構建價格的求取思路。土地是在價值時點狀態(tài)下的年限的價格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新構建價格就是30年住宅用地使用權的價格，而不是70年的全新價格。參見教材P288。

　　8、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有(　)。

　　A、單位比較法

　　B、市場提取法

　　C、分部分項法

　　D、工料測量法

　　E、指數調整法

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物重新購建價格的求取方法。市場提取法，是取得“報酬率”的方法。參見教材P290～294。

　　9、下列有關平均增減量法，描述錯誤的是(　)。

　　A、當房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進行預測

　　B、如果逐期上漲額時起時伏，很不均勻，運用平均增減量法預測的房地產價格的準確性隨之降低

　　C、房地產價格變動過程持續(xù)上升或持續(xù)下降，且各期上升或下降的數額大致相同時，宜采用平均增減量法

　　D、越接近所預測的價格對應的時間的增減量對預測越不重要

　　E、由于估價師經驗存在差異，故平均增減量法不宜采用加權方式調整