答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。參見教材P165。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　替代原則是針對估價結(jié)果而言的。參見教材P166。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　重新裝修價值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

　　改變用途價值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P170。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　認為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。參見教材P171。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　現(xiàn)有房地產(chǎn)應維持現(xiàn)狀的條件是：新房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。參見教材P170。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。參見教材P172。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見教材P167。

　　2、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　選項D錯誤，最高最佳利用應當滿足的是價值最大化，選項E錯誤，流程上緊湊無關(guān)最高最佳利用原則。參見教材P167。

　　3、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。參見教材P168。

　　4、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　價值時點只有一個。補地價，是按照新規(guī)劃對應的時間作為估計時點，新規(guī)劃對應的時間為2011年5月9日。但是估價對象的狀況要回溯2009年12月1日時房地產(chǎn)狀況。參見教材P163。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P163。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　在上述情況下價值時點應為現(xiàn)在，而估價對象為歷史狀況下的情形。參見教材P163。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。參見教材P165。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　遵循了最高最佳利用原則，則必然遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。參見教材P167。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P168。

　　7、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　地塊總價=200×2500-400×50+400×150=54萬。參見教材P169。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　運用假設開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P172。