第四節(jié)　價值時點(diǎn)原則(必考)

　　價值時點(diǎn)原則要求，評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

　　價值時點(diǎn)，不是委托人、房地產(chǎn)估價師隨意假定的，而是根據(jù)估價目的確定的。

　　確立價值時點(diǎn)原則的意義：說明評估價值對應(yīng)的時間，評估估價對象價值的時間界限。

　　有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的，應(yīng)根據(jù)價值時點(diǎn)來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。

　　采用比較法估價時，可比實(shí)例成交日期與價值時點(diǎn)不同，就需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整，即把可比實(shí)例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)時的價格。

　　確定價值時點(diǎn)在前，得出評估價值在后。

　　一般將估價作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價對象期間的某個日期(如完成實(shí)地查勘日)確定為價值時點(diǎn)。

　　價值時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過去或者將來，由估價目的決定。

　　估價中要注意估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。

　　價值時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的五種組合

　　表4-1中的各種情形舉例說明：

　　(1)價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價。(最常見、最大量的情況)，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。

　　(2)價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價。如房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠，估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(過去時)，在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費(fèi)用。

　　(3)價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。評估期房的價值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。

　　在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價值時點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點(diǎn)一致;②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　(4)價值時點(diǎn)為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價。

　　(5)抵押房地產(chǎn)處置后不足以償還抵押貸款，追究責(zé)任。要考慮抵押價值是否存在高估。

　　(6)鑒定高估，估價師和估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。而如果當(dāng)時評估的抵押價值符合當(dāng)時的市場狀況，之后市場不景氣引起的價格下跌，導(dǎo)致不足以償還抵押貸款，估價師和估價機(jī)構(gòu)不擔(dān)責(zé)。

　　(7)評估受賄房地產(chǎn)的價值，價值時點(diǎn)為受賄日，不是案發(fā)日或委托估價日，相應(yīng)的估價對象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時的房地產(chǎn)狀況。

　　(8)價值時點(diǎn)為將來，估價對象狀況為未來狀況的估價。房地產(chǎn)市場預(yù)測、投資分析，預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。

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