第一節(jié)　路線價(jià)法

　　一、路線價(jià)法概述

　　(一)路線價(jià)法的含義(熟悉)

　　路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)(熟悉)

　　路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

　　理論依據(jù)— —替代原理。

　　路線價(jià)法與比較法的關(guān)系：

　　路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格為“路線價(jià)”，可視為比較法中經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價(jià)格”。其余臨街土地的價(jià)值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整(房地產(chǎn)狀況調(diào)整)來(lái)求取。

　　(只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不需再做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。)

　　路線價(jià)法與比較法的不同：路線價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整;路線價(jià)先對(duì)多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”，即所有臨街土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　路線價(jià)法不進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整的原因：求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是經(jīng)過(guò)交易情況修正后的正常價(jià)格;求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，已與欲求取的臨街土地價(jià)值的日期一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。

　　(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(熟悉)

　　適用對(duì)象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。

　　具體對(duì)象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。

　　前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

　　(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)

　�、賱澐致肪�價(jià)區(qū)段;

　　②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

　�、圻x取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

　　④調(diào)查評(píng)估路線價(jià);

　�、葜谱鲀r(jià)格修正率表;

　�、抻�(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。

　　二、劃分路線價(jià)區(qū)段(熟悉)

　　路線價(jià)區(qū)段，是指具有相同路線價(jià)的地段。

　　劃分原則：

　　將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

　　兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

　　較長(zhǎng)的繁華街道，兩個(gè)路口之間的地段可以劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。

　　不繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。

　　同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。同一街道可以有兩個(gè)不同的路線價(jià)

　　三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度(了解)

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn);由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。

　　設(shè)定方法：通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。(原因：以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗臨街土地價(jià)值的計(jì)算時(shí)的修正)

　　四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(了解)

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。

　　選取的具體要求(8要求)：

　　①一面臨街;

　�、诘貕K形狀為矩形;

　�、叟R街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

　�、芘R街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度;

　�、菖R街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當(dāng);

　　⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途;

　�、呷莘e率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率;

　�、嗥渌�方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。

　　五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)(了解)

　　路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。

　　求取方法：可以運(yùn)用收益法、比較法分別求取各宗的價(jià)格，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。

　　路線價(jià)的表示方法：可以為土地單價(jià)，也可以為樓面地價(jià);可以用貨幣表示，也可以用相對(duì)數(shù)表示。

　　六、編制價(jià)格修正率表(掌握)

　　價(jià)格修正率表(兩類)

　　(一)臨街深度價(jià)格修正率表

　　(二)其他價(jià)格修正率表

　　原理：一宗臨街土地中各個(gè)部分的價(jià)值隨著其遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，因其離街道越遠(yuǎn)，可及性越差，價(jià)值也越小。

　　1.(1)四三二一法則

　　將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

　　距街道最近的第一個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%;

　　第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%;

　　第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%;

　　第四個(gè)(距離街道最遠(yuǎn)的)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%。

　　(2)九八七六法則

　　超過(guò)100英尺的部分，則以九八七六法則來(lái)補(bǔ)充，即超過(guò)100英尺的第一、第二、第三、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。

　　(3)其他法則

　　1)“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價(jià)值，各占整塊土地價(jià)值的一半。

　　2)蘇慕斯法則(Somers rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價(jià)值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價(jià)值的15%。

　　3)霍夫曼法則(Hoffman rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的37.5%、67%、87.7%和100%。

　　4)哈柏法則(Harper rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的

　　七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格(掌握)

　　(一)路線價(jià)法的計(jì)算公式

　　路線價(jià)有3種表示方式，標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)、單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地和標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)。

　　(1)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。又分為兩種情況：

　　如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度相同：

　　V(總價(jià))=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率

　　V(單價(jià))=(標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率)/(臨街寬度×臨街深度)

　　就是總價(jià)/面積

　　如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度不相同：

　　V(總價(jià))=[(標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率)/(標(biāo)準(zhǔn)寬度×臨街深度)]×估價(jià)對(duì)象面積

　　=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率×(臨街寬度/標(biāo)準(zhǔn)寬度)

　　V(單價(jià))=V(總價(jià))/估價(jià)對(duì)象土地面積=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率/(標(biāo)準(zhǔn)寬度×臨街深度)

　　(2)當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。

　　V(總價(jià))=路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率×臨街寬度

　　V(單價(jià))=(路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率)/臨街深度

　　(3)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率。

　　V(單價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

　　V(總價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×臨街深度

　　記憶：總價(jià)為路線價(jià)時(shí)，用累計(jì)深度價(jià)格修正率，單價(jià)為路線價(jià)時(shí)，用平均深度價(jià)格修正率。

　　感嘆一下!俺們復(fù)習(xí)估價(jià)師考試，總是累啊!

　　總— —累　單— —平

　　考試時(shí)，考單價(jià)的形式居多。

　　如果土地形狀不是矩形，或是情況不同，則要進(jìn)行其他修正。

　　V(單價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率

　　V(總價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率×土地面積

　　或者V(總價(jià))=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×土地面積±總價(jià)修正額

　　(二)臨街土地價(jià)值或價(jià)格的計(jì)算

　　1.一面臨街矩形土地的價(jià)值計(jì)算

　　土地單價(jià)=路線價(jià)(用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)表示)×平均深度價(jià)格修正率

　　土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

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