第二節(jié)　動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔長。因此，假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

　　兩種方式：折現(xiàn)的方式(動(dòng)態(tài)分析法);單獨(dú)計(jì)算投資利息的方式(靜態(tài)分析法)。

　　二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

　　(1)對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測(cè)它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　(2)靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，不需要將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，不考慮預(yù)售/延遲銷售;

　　動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，把它們折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，然后再相加減。

　　(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)不顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

　　三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　動(dòng)態(tài)分析法結(jié)果精確，測(cè)算過程較復(fù)雜;靜態(tài)分析法結(jié)果較粗略，測(cè)算過程相對(duì)簡單。

　　實(shí)際估價(jià)中優(yōu)先選擇動(dòng)態(tài)分析法。

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