第六節(jié)　成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　一、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

　　1、商品住宅價(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

　　(1)成本。包括：1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)5)管理費(fèi)：以上述1)至4)項(xiàng)之和為基數(shù)的l%～3%計(jì)算;6)貸款利息：計(jì)入成本的貸款利息

　　(2)利潤(rùn) (3)稅金。 (4)地段差價(jià)。

　　下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：(1)非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

　　2、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成：

　　(1)開(kāi)發(fā)成本。包括：1)征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。2)前期工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。3)主體房屋建筑安裝工程費(fèi)4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。5)管理費(fèi)按照不超過(guò)以上1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)算。6)貸款利息按。7)行政事業(yè)性收費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。

　　(2)稅金。依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

　　(3)利潤(rùn)。按照不超過(guò)開(kāi)發(fā)成本中1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算。

　　下列費(fèi)用不得計(jì)人經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：(1)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;(2)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;(3)各種與住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用;(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;(5)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)人價(jià)格的費(fèi)用

　　二、集體土地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定

　　1、在農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用主要有：

　　(1)征地補(bǔ)償費(fèi)用。

　　1)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。

　　2)征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。仍不足以使被征收農(nóng)民保持原有生活水平的的，由人民政府從土地收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。

　　3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。4)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

　　(2) 征地管理費(fèi)(3) 耕地占用稅 (4) 耕地開(kāi)墾費(fèi) (5) 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

　　(6)政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

　　2、城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi)用主要有：

　　(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。1)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。該價(jià)格不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。2)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。3)各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)。它們包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。

　　(2) 房屋拆遷管理費(fèi)　(3) 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) (4)房屋拆遷估價(jià)費(fèi)　　(5)房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)　(6)政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。

　　三、房屋完好等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定，房屋完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算折舊的重要依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)格。

　　(1)房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來(lái)劃分的，分為下列5類(lèi)：

　　1)完好房;2)基本完好房;3)一般損壞房;4)嚴(yán)重?fù)p壞房;5)危險(xiǎn)房。

　　(2)房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目為：

　　1)房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面;

　　2)房屋裝修組成分為：門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修;

　　3)房屋設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。

　　(3)房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

　　1)完好房：十、九、八成; 2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成; 4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。

　　四、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)租房產(chǎn)折舊的有關(guān)規(guī)定如下：

　　(1)計(jì)算折舊必須確定房產(chǎn)的價(jià)值、使用年限、殘值和清理費(fèi)用，計(jì)算公式為：

　　年折舊額=原價(jià)X(1-殘值率)÷耐用年限

　　(2)經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列4類(lèi)7等：

　　1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2)磚混結(jié)構(gòu)一等3)磚混結(jié)構(gòu)二等4)磚木結(jié)構(gòu)一等5)磚木結(jié)構(gòu)二等 6)磚木結(jié)構(gòu)三等7)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

　　(3)各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：

　　1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：　　　　生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。

　　2)磚混結(jié)構(gòu)一、二等：　　　生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。