第二節(jié)　城市房屋拆遷補償與安置

　　1.拆遷補償對象

　　■拆遷補償?shù)膶ο笫欠课莸乃�有人，而不是使用�?/P>

　　■所有人既包括公民，也包括法人

　　【2009年真題】

　　◆《聲調(diào)房屋拆遷管理條例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。(　)

　　『正確答案』錯

　　『答案解析』被拆遷人只包括房屋的所有人，不包括使用人。

　　2.拆遷補償方式(兩種方式)

　　■貨幣補償

　　◇拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人

　　◇貨幣補償金額按房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場評估價格來確定

　　■產(chǎn)權調(diào)換

　　◇拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按被拆遷房屋的評估價與調(diào)換房屋的市場價進行結算調(diào)換差價的行為

　　◇拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，必須進行貨幣補償

　　【2008年真題】

　　◆拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，可以作產(chǎn)權調(diào)換，也可以貨幣補償。(　)

　　『正確答案』錯

　　『答案解析』遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，必須進行貨幣補償。

　　3.拆遷補償標準

　　■補償?shù)幕�本原則

　　◇等價有償

　　■具體辦法

　　◇根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定

　　◇對于拆遷補償款，免征個人所得稅

　　■以往的補償標準的缺陷

　　◇以人為標準：使拆遷人承擔本應由政府承擔的社會保障責任，違背了民法的一般原則

　　◇以重置價結合成新原則確定價值量：使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價值，未真實反映價值量

　　【重點】

　　■拆遷房屋用途的確定

　　◇指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途

　　◇所有權證書未標明的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準

　　◇產(chǎn)權檔案未記錄的，以實際用途為準

　　◇實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)

　　◇拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商認可的房屋性質(zhì)進行評估

　　■裝修的補償標準

　　◇拆遷評估價中不包括裝修的價值

　　◇裝修價值主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定

　　■評估時要實物、權益、區(qū)位以及附屬設施綜合考慮