2017房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點集錦(9)

　　房地產(chǎn)登記概述

　　房地產(chǎn)登記的概念：

　　房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權法中的一項重要制度�！段餀喾ā芬�(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓或消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機構依法將房地產(chǎn)權利和其他應當記載的事項在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權的公示方式。

　　房地產(chǎn)登記制度的類型：

　　根據(jù)登記的內容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權登記制兩大類型。

　　(一)契據(jù)登記制

　　契據(jù)登記制的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產(chǎn)權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關系，房地產(chǎn)權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構對登記申請進行形式審查，登記權利的狀態(tài);登記只具有公示力而元公信力，不經(jīng)登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。

　　(二)產(chǎn)權登記制

　　產(chǎn)權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關房地產(chǎn)權利轉移或他項權利設定的合同的效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人的房屋所有權或他項權利人的房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。

　　1.權利登記制

　　登記機構備置登記簿，房地產(chǎn)權利的取得、變更過程記載，利害關系人、相關當事人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權狀態(tài)，若房地產(chǎn)權利的取得未經(jīng)登記，便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點為：登記機構對登記申請進行實質審查，登記權利的現(xiàn)狀;登記有公信力，即登記簿上所載事項，可以對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

　　2.托倫斯登記制

　　該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準登記以后發(fā)給權利****屬證書，房地產(chǎn)權利一旦載人政府產(chǎn)籍，權利狀態(tài)就明確地記載在權屬證書上，權利人可以憑證行使房地產(chǎn)權利。其主要特點是：房地產(chǎn)權利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效辦;已登記權利如發(fā)生轉移，必須在登記簿上加以記載;登記采取強制登記制度;登記簿為兩份，權利人取得副本，登記機構保留正本，正副本內容必須完全一致。

　　房地產(chǎn)登記的目的和意義：

　　(一)保護房地產(chǎn)權利人的合法權益

　　保護權利人的合法權益是房地產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點。通過登記及時、準確地將權利狀況記載在房地產(chǎn)登記簿上，發(fā)放房地產(chǎn)權屬證書或證明，將物權的事實對外公開。凡經(jīng)房地產(chǎn)登記機構登記，權利人在房地產(chǎn)方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產(chǎn)租賃和抵押權、地役權等，均受到國家法律的保護。任何組織或個人侵犯了房地產(chǎn)權利人的合法權益，都要承擔法律責任。

　　(二)保證交易安全，減少交易成本

　　房地產(chǎn)價值大、交易風險高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時、準確地確定房地產(chǎn)權屬，從而使房地產(chǎn)權利人的合法權益受到法律保護，免受他人的侵害。對于相關人來說，通過查詢房地產(chǎn)登記簿，可以正確判斷能否進行交易，或者這種權利應具有的價值，避免受到他人欺詐，產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)登記信息的公開性和登記內容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

　　(三)為房地產(chǎn)管理奠定基礎

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設，需要向房地產(chǎn)登記機構了解建設區(qū)域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。

　　(2)房地產(chǎn)買賣和物業(yè)管理等一系列活動都涉及房地產(chǎn)權屬和房屋的自然狀況，這就需要向房地產(chǎn)登記機構了解該房地產(chǎn)的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料。

　　綜上所述，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開房地產(chǎn)登記工作。房地產(chǎn)登記貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設、使用的全過程。

　　(四)為城市規(guī)劃、建設、管理提供科學依據(jù)

　　要搞好城市規(guī)劃、建設和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。房地產(chǎn)登記能全面、完整、及時、準確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設更加科學化。房地產(chǎn)登記檔案所提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設和管理都是不可缺少的科學依據(jù)。

　　房地產(chǎn)登記的任務：

　　(一)做好登記簿記載工作