河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2016-8-15

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱之為交易日期調(diào)整，其功能是把可比實(shí)例成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)實(shí)踐中，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在，嚴(yán)重影響了比較法的使用。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整宜先采用價(jià)格變動(dòng)率法，待實(shí)例資料充實(shí)、價(jià)格指數(shù)編制技術(shù)成熟后采用價(jià)格指數(shù)法。

　　一、市場(chǎng)狀況調(diào)整方法

　　(一)價(jià)格變動(dòng)率法

　　目前全省絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，應(yīng)采用價(jià)格變動(dòng)率法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整。價(jià)格變動(dòng)率采用三組(含三組)以上類(lèi)似房地產(chǎn)近期價(jià)格變動(dòng)率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值確定，調(diào)整公式采用連乘計(jì)算模型。每組房地產(chǎn)應(yīng)在區(qū)位及實(shí)物因素相似、權(quán)益因素相同的情況下，利用比較法估價(jià)技術(shù)修正調(diào)整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計(jì)算價(jià)格變動(dòng)率。

　　估價(jià)對(duì)象為成套住宅時(shí)，每組房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)終止日不宜早于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一個(gè)月，起始日應(yīng)早于(最早成交)可比實(shí)例的成交日期;估價(jià)對(duì)象為其他類(lèi)型房地產(chǎn)時(shí)，每組房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)終止日不宜早于價(jià)值時(shí)點(diǎn)前3個(gè)月，并在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)充分說(shuō)明價(jià)值時(shí)點(diǎn)前3個(gè)月同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)幅度較大時(shí)，可根據(jù)前期同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率分析估算該時(shí)段價(jià)格變動(dòng)幅度。

　　(二)價(jià)格指數(shù)法

　　有條件的市縣行業(yè)組織或估價(jià)機(jī)構(gòu)，可編制不同區(qū)位、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)應(yīng)當(dāng)采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員查勘了解的實(shí)例資料，建立“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，經(jīng)各項(xiàng)修正、調(diào)整(即“同質(zhì)化”處理)，使其處于一種除時(shí)間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)處理(平均、插值、圓滑等)，進(jìn)而測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

　　二、注意事項(xiàng)

　　(一)采用價(jià)格調(diào)整體系應(yīng)與房地產(chǎn)區(qū)位、類(lèi)型相一致，例如：不能采用增量房?jī)r(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率去調(diào)整存量房?jī)r(jià)格(因統(tǒng)計(jì)口徑等原因，公布的增量房?jī)r(jià)格信息與存量房?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)并不完全一致)。

　　(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)可在不與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率及房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部使用。編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的，應(yīng)及時(shí)向河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)備案，協(xié)會(huì)對(duì)重要估價(jià)參數(shù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行掌握及保護(hù)。

　　(三)估價(jià)實(shí)踐中，當(dāng)分析房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)平穩(wěn)，不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)詳細(xì)敘述理由，甚至用相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)佐證。省協(xié)會(huì)允許過(guò)渡期之后，不調(diào)整且無(wú)充分理由的，評(píng)審估價(jià)報(bào)告時(shí)以“調(diào)整方法不明確，理由不充分”為由扣分。