答案

　　閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 抵押估價，建筑面積按照證載面積確定，也就是2000+1500=3500m2。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 抵押估價時，按照證載用途評估;價值時點時存在租賃關(guān)系，因此評估有租約限制價值。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 房地產(chǎn)抵押估價，一般不應(yīng)包含特色裝飾裝修的價值，因為一旦債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對受讓人來說通常沒有使用價值，也就沒有價值。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 房屋征收補償包括：(1)被征收房屋價值的補償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。選項D不屬于房屋征收評估的內(nèi)容。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 被征收房屋價值評估的時點為房屋征收決定公告之日。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 原登記用途為工業(yè)，甲公司購買后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對外出租，該房屋應(yīng)當按照當?shù)厝嗣裾�府認定、處理結(jié)果進行評估。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》條文說明，在同時選用兩種或者兩種以上估價方法進行估價的情況下，根據(jù)估價目的的特殊要求，可以將其中一種估價方法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果。例如，為征收補償?shù)男枰�，同時選用比較法、收益法和成本法對被征收房屋價值進行評估，在比較法的測算結(jié)果最高的情況下，可以將比較法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果，因為《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。而如果在這種情況下將比較法、收益法和成本法的測算結(jié)果采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合測算結(jié)果，則最終評估價值就會低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。由于此住宅出租可以獲得租金，因此可以采用收益法進行估價。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的因素。選項D設(shè)施與設(shè)備屬于影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況因素。選項ABC屬于影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況因素。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點。選項D錯誤，居住房地產(chǎn)不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。合計抵押建筑面積=A座總面積+B座總建筑面積-已售出=65000 m2+67500 m2-8000 m2=124500m2。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價值;(2)合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價值。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。40500×(1-93%)=2835萬元。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。對在建工程作為抵押物進行估價時，只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。抵押物的變現(xiàn)價值=處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。選項B錯誤，在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。