簡答題

　　1、房屋征收估價的特點有哪些?

　　2、簡述房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點。

　　3、簡述房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線。

　　4、法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝�，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關(guān)稅費。

　　<1> 、估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　<2> 、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價有哪些特點?

　　<3> 、乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費?

　　5、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，價值時點為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為3000元/㎡，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2011年6月至價值時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為3000元/㎡。

　　<1> 、估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　<2> 、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理。對可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價。參見教材P296。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。選項C錯誤，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。參見教材P306。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟活動的前提。參見教材P306。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)調(diào)查了解估價對象合法改變用途的可能性，并應(yīng)分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進行估價。參見教材P307。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是估價方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進行估價。參見教材P307。