三請指明下列房地產(chǎn)估價報告其中的13處錯誤，(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　房地產(chǎn)估價報告

　　項目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號商業(yè)用房征收補償價格評枯報告

　　估價委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

　　估價機構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價有限公司

　　估價人員：x xx (注冊號：xxx )

　　x xx (注冊號：x xx )

　　估價作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日

　　估價報告編號：xx 估字第xx 號

　　目錄(略)

　　致委托人函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　(一)估價委托人(略)

　　(二)估價機構(gòu)(略)

　　(三)估價對象

　　1.實物狀況

　　(l)土地狀況

　　估價對象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。

　　(2)建筑物狀況

　　估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略)。

　　2.權(quán)益狀況

　　( l )土地使用權(quán)

　　根據(jù)委托人提供的資料，(國有土地使用權(quán)證》證號為x xx 號，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

　　( 2 )房屋所有權(quán)

　　估價對象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》，證號為x xx 號，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)。

　　( 3)他項權(quán)利

　　估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

　　( 4 )租賃情況

　　估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。

　　3.區(qū)位狀況(略)

　　(四)估價目的

　　為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

　　(五)估價時點

　　2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

　　(六)價值定義

　　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進(jìn)行交易的金額。

　　(七)估價依據(jù)

　　( 1 )《 中華人民共和國物權(quán)法》。

　　( 2 )《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。

　　( 4 )中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。

　　( 5 )《 城市房屋征收管理條例》。

　　( 6 )《 國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　( 7 )《 房屋征收評估委托書》。

　　( 8 )《 房屋征收評估委托合同》。

　　( 9 )委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。

　　( 10 )估價對象的《 房屋租賃合同》。

　　( 11 )注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

　　(八)估價原則

　　( 1 )獨立、客觀、公正原則(說明略)。

　　( 2 )合法原則(說明略)。

　　( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。

　　( 4 )替代原則(說明略)。

　　( 5 )估價時點原則(說明略)。

　　(九)估價方法

　　經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價的估價方法。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。

　　收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。

　　(十)估價結(jié)果

　　評估總價：4001.24萬元.

　　大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

　　(十一)估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：x xx (蓋章);注冊號：x xx。

　　(十二)估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　(十三)估價作業(yè)日期

　　2011年8月8日至2011年8月18日

　　估價技術(shù)報告

　　(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

　　(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

　　(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　(四)市場背景描述與分析(略)

　　(五)最高最佳利用分析(略)

　　(六)估價力法適用性分析(略)

　　(七)估價測算過程