3.測算續(xù)建成本

　　根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算(測算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費用

　　依規(guī)定，建設(shè)工程項目的管理費用按建設(shè)成本的5%計算，則有：

　　管理費用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測算(測算過程略),投資利息為230278.32元

　　6.銷售費用

　　按續(xù)建成本的5%計,則有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤

　　經(jīng)測算(測算過程略),續(xù)建投資利潤為2200000元

　　8.買方購買在建工程的稅費

　　經(jīng)測算(測算過程略), 買方購買在建工程的稅費為715000元

　　9.在建工程的評估值

　　在建工程價格

　　=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運用成本法求取估價對象的價格

　　成本法估價的計算公式

　　房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　計算結(jié)果為80079680元(計算過程略)　

　(三)估價對象的價格

　　運用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：

　　估價對象價格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價結(jié)果確定

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

　　房地產(chǎn)價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：

　　房地產(chǎn)總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000(元/㎡)