(二)

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值為6800萬元。

　　第 100 題 該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為(　　)萬元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢�的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元-2000萬元=6000萬元。

　　第 1 題 人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由(　　)參照評估確定。

　　A.人民法院

　　B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　C.拍賣師

　　D.開發(fā)商

　　【正確答案】： A

　　第 2 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于(　　)萬元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　【正確答案】： C

　　【參考解析】： 人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。

　　第 3 題 如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為(　　)。

　　A.無效應(yīng)價(jià)

　　B.有效應(yīng)價(jià)

　　C.可以成交的價(jià)格

　　D.不確定

　　【正確答案】： B,C

　　【參考解析】： 最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，超過保留價(jià)5120萬元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。

　　第 4 題 如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為(　　)年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】： 綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計(jì)，至2009年8月，計(jì)4.5年。50-4.5=45.5年。