4.改錯(cuò)題

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　　某公司有一工業(yè)廠房，建成于2002年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時(shí)同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬(wàn)元，其中占用自有資金50萬(wàn)元，2007年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤(rùn)率為開發(fā)成本的5%。

　　1.該廠房在2007年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(1)建造成本：包括建安費(fèi)用、前期工程費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。

　　1)建安費(fèi)用=650元/m2×1850m2=120.25萬(wàn)元

　　2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安成本的10%。

　　120.25萬(wàn)元×10%=12.03萬(wàn)元

　　3)建造成本合計(jì)：120.25萬(wàn)元+12.03萬(wàn)元=132.28萬(wàn)元

　　(2)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一千費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的7%。

　　132.28萬(wàn)元×7%=9.26萬(wàn)元

　　(3)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的3%。

　　132.28萬(wàn)元×3%=3.97萬(wàn)元

　　(4)開發(fā)成本合計(jì)：145.51萬(wàn)元。

　　2.建設(shè)期貸款利息：

　　估價(jià)人員通過(guò)調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則：

　　利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬(wàn)元

　　3.建設(shè)單位管理費(fèi)：取建造成本的5%，則：

　　管理費(fèi)=145.51萬(wàn)元×5%=7.28萬(wàn)元

　　4.開發(fā)商利潤(rùn)：估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤(rùn)取5%，則：

　　開發(fā)利潤(rùn)=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬(wàn)元

　　5.銷售費(fèi)用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷售費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)等，本次評(píng)估取8%。設(shè)估價(jià)對(duì)象的全新狀態(tài)下的價(jià)格為X，則銷售費(fèi)用為0.08X。

　　6.車間評(píng)估價(jià)格：

　　綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、開發(fā)商利潤(rùn)、銷售費(fèi)用和成新率后，根據(jù)項(xiàng)目情況，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為：

　　X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

　　X=178.35萬(wàn)元。

　　1.建安費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為700×1850=129.50萬(wàn)元

　　2.利息計(jì)算有錯(cuò)誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬(wàn)元

　　3.開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算有錯(cuò)誤，利潤(rùn)為145.51×5%=7.28萬(wàn)元

　　4.評(píng)估價(jià)格有錯(cuò)誤，未考慮成新率，評(píng)估價(jià)格=0.9X=160.51萬(wàn)元