問答題參考答案

　　(一)答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的時點不同，價值不同。

　　(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。

　　(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的時點不同，價值不同。

　　(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

　　(3)對估價對象的界定可能不同。

　　(二)答：

　　1.甲公司應提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;租賃合同或租賃協(xié)議;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。建設工程教育網(wǎng)信息

　　2.應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或?qū)嵤┰O備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

　　(三)答：

　　1.

　　(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。

　　(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。

　　(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。

　　2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。