房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價案例與分析試題及答案

　　問答題

　　一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

　　請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存貸款比率的表述式是什么?

　　【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動資金貸款)/企業(yè)存款×100%。

　　三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

　　【正確答案】：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1.項(xiàng)目總論;2.項(xiàng)目概況;3.項(xiàng)目投資環(huán)境分析;4.項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場分析;6.項(xiàng)目市場定位;7.項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案;8.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;11.項(xiàng)目風(fēng)險分析;12.項(xiàng)目社會效益和影響分析;13.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議。

　　四、張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?

　　【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。

　　2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。

　　3.該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。