一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

　　請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo));

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目存貸款比率的表述式是什么?

　　【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動資金貸款)/企業(yè)存款×100%。

　　三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

　　【正確答案】：房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1.項目總論;2.項目概況;3.項目投資環(huán)境分析;4.項目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場分析;6.項目市場定位;7.項目規(guī)劃與建筑方案;8.項目開發(fā)建設(shè)進度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項目經(jīng)濟效益分析;11.項目風(fēng)險分析;12.項目社會效益和影響分析;13.項目可行性研究結(jié)論與建議。

　　四、張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?

　　【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。

　　2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。

　　3.該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

　　五、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定其估價時點的價格為12566元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律(一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%)，判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產(chǎn)的市場價格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?

　　【正確答案】：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。

　　1.問答題

　　1

　　某市對舊城區(qū)進行改造，第一階段拆遷涉及萬余戶居民。為確保長治久安，落實科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的精神，市政府在詳細計劃周密準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，對民意進行了深入調(diào)查。同時市政府下達嚴令，禁止各級職能部門借機“揩油”，如有違犯，一經(jīng)查出，堅決嚴懲。為此市政府委托有資質(zhì)的評估單位，進行了詳盡的拆遷估價。

　　請問：

　　1.什么是城市房屋拆遷估價?

　　2.拆遷補償估價的對象是什么?

　　3.針對不同估價對象應(yīng)注意哪些問題?

　　答案：1.城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估;

　　答案：2.拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實體上的權(quán)益

　　答案：3.針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點： (1)依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其他費用。 (3)已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。 (4)“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內(nèi)�！安鸪�未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償”，估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。 (5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 (6)對于一宗房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。

　　2

　　某企業(yè)有一臨街的框架結(jié)構(gòu)的4層倉庫，企業(yè)擁有其劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，每層建筑面積約400m2，現(xiàn)因股份制改造需對該宗地產(chǎn)進行價格評估，但企業(yè)要求高估該房地產(chǎn)的價格。如果你作為一名房地產(chǎn)估價師，受評估機構(gòu)的派遣負責(zé)此項評估工作，請寫出既符合合法原則又能滿足委托方要求的估價技術(shù)路線。

　　答案：在城市規(guī)劃允許的情況下，按轉(zhuǎn)換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設(shè)開發(fā)法的思路進行評估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場評估4層倉庫轉(zhuǎn)換用途后的價格;然后扣除因轉(zhuǎn)換用途需要補交的出讓金，室內(nèi)的改造、裝修費用和扶梯的購置、安裝、調(diào)試費用及其相應(yīng)的管理費、利息、稅金、利潤后，得出4層倉庫的現(xiàn)時價格。

　　3

　　×年×月×日，甲乙兩家公司因?qū)σ蛔诜康禺a(chǎn)的交易價格不能協(xié)商一致，產(chǎn)生了糾紛，最終對簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的過程中需要了解該宗房地產(chǎn)于×月×日這一時點的價值，價值定義采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　請問：

　　1.什么是房地產(chǎn)糾紛估價?

　　2.房地產(chǎn)糾紛估價分為哪幾類?分別應(yīng)由誰以何種方式解決?

　　3.房地產(chǎn)糾紛估價有什么特點?

　　答案：1.房地產(chǎn)糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

　　答案2.房地產(chǎn)糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛;另一類是針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構(gòu)聘請房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織(如估價專家委員會)出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。

　　答案：3.與其他目的的房地產(chǎn)價格評估相比，房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛估價存在如下三個特點： (1)除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。 (2)價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。 (3)不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際價格作為判斷原估價結(jié)論是否真實、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。