房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析答案

　　1、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，�?yīng)通過( )途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　該工廠若將該兩幢房屋投�；馂�(zāi)險(xiǎn)，則其為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　4、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是( )。

　　A.以1500萬元作為評(píng)估值

　　B.以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評(píng)估值

　　C.以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。

　　D.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。

　　5、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期

　　D.項(xiàng)目建成日期轉(zhuǎn)

　　6、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是( )。

　　A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)

　　B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)

　　C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)

　　7、某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250m2�？照{(diào)主機(jī)1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)格為500萬元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬元，市場(chǎng)價(jià)值為250萬元，拆除費(fèi)用為5萬元。如改換新式空調(diào)主機(jī)(其他配套設(shè)備不需改動(dòng))，則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營(yíng)業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問：

　　若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為( )萬元。

　　A.530

　　B.472

　　C.455

　　D.450

　　8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問：

　　甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是( )。

　　A.因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高

　　B.因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低

　　C.該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值

　　D.該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)

　　9、 賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢?進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是( )。

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　10、 賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢?進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )。

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　答案：

　　1、D 2、B 3、C 4、C 5、B

　　6、B 7、D 8、D 9、D 10、D