或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　(3)利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

　　可作為指錯(cuò)題

　　2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

　　或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　2007年考查估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析;抵押估價(jià)應(yīng)收集的資料和影響商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格影響因素;租約內(nèi)估價(jià)和承租****益。

　　李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/㎡.請(qǐng)問：

　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　(2)二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　　(3)二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值;轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　(2)拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。

　　2008年考查估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析;房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析;劃撥土地上的房屋估價(jià)技術(shù)路線。

　　例如：(一)某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

　　答：理由包括：

　　1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣應(yīng)價(jià));(3分)

　　2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值;(3分)

　　3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。(4分)

　　2009年考查復(fù)核評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、價(jià)值定義;估價(jià)結(jié)果有異議的原因;政府補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。

　　問答題雖然難，但我們觀察歷年考點(diǎn)，還是我們所熟悉的基本知識(shí)，主要考技術(shù)路線的擬定、相關(guān)參數(shù)的選擇、資料的收集、市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響、估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析、拆遷估價(jià)或抵押估價(jià)的特定問題等。�？紗栴}也可能轉(zhuǎn)化為單選題。

　　答題要點(diǎn)：認(rèn)真審題、找出考點(diǎn)與依據(jù)、理清思路、答出要點(diǎn)(3～5個(gè)要點(diǎn))。

　　一題中有不把握或不會(huì)答的屬正�，F(xiàn)象，相對(duì)來說，問答題開放性大，難度大，放平心態(tài)，先舍后得。不要空。本題應(yīng)爭取拿到一半以上的分值。