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2016房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬試題及答案解析（四）_第3頁

中華考試網(wǎng) [ 2016年10月11日 ] 【大中小】

　　參考答案：

　　(一)1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

　　(二)解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地) 應(yīng)負擔的稅費，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，(房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價。

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　(三)

　　選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時地價的計算公式為

　　地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費。