六、估價(jià)測(cè)算過程

　　1.收益法

　　收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：

　　式中 V--收益價(jià)格;

　　Ai--相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第i期末的凈收益;

　　Y--房地產(chǎn)的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)。

　　(1)確定房地產(chǎn)收益

　　1)租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益

　　估價(jià)對(duì)象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對(duì)象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2.

　　表2　租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表 (單位：元/㎡)

　　往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。

　　2)租約期外房地產(chǎn)收益

　　根據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算，目前估價(jià)對(duì)象按建筑面積計(jì)算的正常市場(chǎng)租金為70～75元/(㎡·月)(計(jì)算過程略)，且租金水平呈逐年遞增趨勢(shì)，遞增比率為每年2%～5%，由此，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/(㎡·月)，且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一般情況，空置率取2%，假設(shè)上述收益變化趨勢(shì)在未來使用年限里相對(duì)穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×(1-2%)=1176(元/㎡)。

　　(2)確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見表3(計(jì)算過程略)。

　　(3)確定年凈收益

　　計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　則估價(jià)對(duì)象年凈收益見表3.

　　表3　估價(jià)對(duì)象年凈收益計(jì)算一覽表(單位：元/㎡)

　　(4)確定報(bào)酬率

　　綜合考慮，確定報(bào)酬率為7%(計(jì)算過程略)。

　　(5)確定估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：

　　=16740.50(元/㎡)。

　　2.市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　(1)可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4.

　　(2)建立可比價(jià)格基礎(chǔ)(略)

　　(3)選取比較因素及因素條件說明

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB./T 50291-1999)及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　　1)交易情況

　　交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。

　　2)交易日期

　　交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。

　　3)區(qū)域因素和個(gè)別因素

　　估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。

　　4)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況見表5.

　　表5　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6.

　　表6　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)

　　5)建立可比實(shí)例體系

　　上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7.

　　表7　比較因素修正

　　取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/㎡)。

　　3.估價(jià)結(jié)果確定

　　綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，即：

　　評(píng)估單價(jià)=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/㎡)。

　　評(píng)估總價(jià)=14478.96×339.29=491.26(萬元)。

　　總價(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。

　　二O O九年五月二十二日