(2)年總支出的求取：

　�、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元/平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為

　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年維修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價(jià)的1.5%，則有：

　　年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米

　　③年管理費(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米

　�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：

　　年凈收益=年總收益-年總支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　�、迣⑸鲜鰯�(shù)據(jù)代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.測(cè)算續(xù)建成本

　　根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費(fèi)用

　　依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5%計(jì)算，則有：

　　管理費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略),投資利息為230278.32元

　　6.銷售費(fèi)用

　　按續(xù)建成本的5%計(jì),則有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤(rùn)

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略),續(xù)建投資利潤(rùn)為2200000元

　　8.買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略), 買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)為715000元

　　9.在建工程的評(píng)估值

　　在建工程價(jià)格

　　=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　成本法估價(jià)的計(jì)算公式

　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　計(jì)算結(jié)果為80079680元(計(jì)算過程略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。取假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　經(jīng)過測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　參考答案：

　　1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級(jí);

　　2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

　　3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;

　　4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;

　　5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則;

　　6.假設(shè)開發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“必要支出”;

　　7.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)

　　8.缺少市場(chǎng)背景分析;

　　9.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng);

　　10.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由(未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化);

　　11.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用(參見《理論》教材P234)

　　12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值的2‰;

　　13.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤;

　　14.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年總支出中未計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加;

　　15.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤

　　16.運(yùn)用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計(jì)算結(jié)果有誤;

　　17.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息;

　　18.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權(quán)數(shù)的理由;

　　19.缺少附件